מחירי המשרדים בתל אביב בירידה. זו עובדה. אפשר לראות שההשפעה ניכרת גם על יישובי הסביבה. בפתח תקוה עומדים משרדים שלמים ריקים ומגדלי ב.ס.ר כבר לא שוקקים חיים כמו פעם - כמו בתקופת הפריחה של עולם הייטק. בחלק מהמקומות, השקעה במשרדים עדיין יכולה להיות משתלמת בשל המחיר הנמוך. האם השוק הזה בדרך להתאוששות אחרי תקופת שפל?

בקו השני לתל אביב, ישנם יזמים שמורידים 1,000-2,000 שקל במחיר הממוצע למ"ר בפרויקטים מסוימים. זה נשמע מעט, אבל לא מדובר בדירת מגורים. כשמחיר המשרד עומד על 17 אלף שקל למ"ר ויורד ל-15 אלף שקל, זה מגלם ירידה של כמעט 12% ולעתים למשקיע שווה לרכוש את המשרד אם הוא חושב שלא תהיה קריסה מוחלטת של מחירי המשרדים.

חיפשנו עסקאות משרדים מהתקופה האחרונה בתל אביב וגילינו מה הרוויח מי שמכר את המשרד וכמה זמן הוא החזיק בו.

המשרד האחרון שנמכר בתל אביב הוא ברחוב בן יהודה 32, בקרבת סופר יודה. המשרד נרכש ב-2010 במחיר של 679 אלף שקל ונמכר לאחרונה, במרץ, במחיר של 1.85 מיליון שקל - כמעט פי 3 על הכסף. ליתר דיוק - רווח של 172% ב-14 שנה. זה קצת יותר ממה שאפשר היה לקבל בעסקה לרכישת דירת מגורים בתקופה הזו.

בגלל הירידה במחירי המשרדים בשנתיים האחרונות, בדקנו גם מה קרה למי שרכש משרד בהייפ של 2021 ומכר לאחרונה. עסקה כזו מצאנו ברחוב המסגר 52, במפגש עם רחוב המלאכה. משרד של 376 מ"ר נמכר ב-6.5 מיליון שקל - מעל 17 אלף שקל למ"ר. הוא נקנה ביולי 2021 במחיר של 5.1 מיליון שקל (אחרי שהקונה שילם בדיוק את אותו המחיר ב-2016, כלומר לא רשם תשואה במהלך 5 השנים הללו), וזה אומר שהוא גרף לכיסו 1.4 מיליון שקל בתוך שלוש וחצי שנים - סכום לא רע בכלל. במגורים, אגב, התשואה באחוזים הייתה גבוהה יותר. רק בהייפ של 2021-2022 אנשים רשמו רווח של 30% וכאן, באחוזים, הוא נמוך יותר.

מה יקרה בשנה הקרובה? משרדים בתל אביב (מרים אלסטר, פלאש 90)

יש לנו דוגמאות פחות טובות, של מי שרכש דירה במשבר של 2023. מצאנו משרד כזה בבן יהודה 158 (מצאנו שם עמדה דיגיטלית של בנק לאומי). המשרד הזה נמכר באוקטובר 2023, כמה ימים אחרי הטבח הנורא, במחיר של 4.98 מיליון שקל. זה היה עיתוי פחות טוב לרכוש משרד. הוא נמכר כעבור קצת יותר משנה בהפסד של קרוב ל-40% - במחיר רצפה של 3.05 מיליון שקל.

ומה קרה למי שהחזיק במשרדים לטווח ארוך יותר? בקפלן 2 בתל אביב, נמכר לאחרונה משרד במחיר של כ-40 אלף שקל למ"ר. מדובר במשרד בגודל של כ-260 מ"ר, שנקנה לפני 26 שנה במחיר גבוה יחסית של 5.99 מיליון שקל וכעת נמכר במחיר של 10.55 מיליון שקל. לכאורה הרווח בשקלים גבוה, אבל התשואה היא 76% וזה הרבה פחות ממה שעשתה דירת מגורים באותה תקופה.

עוד ב-

"מה יעלה קודם ב-20%, שוק המשרדים או הדירות? מהמר שהמשרדים"

לכתבה המלאה

צריך לזכור שהתשואה ממשרדים גבוהה מאוד. אם נסכם, מי שהחזיק והשכיר משרדים בתל אביב לאורך כל התקופה הזו, אולי הרוויח פחות ממגורים מבחינת עליית הערך, אבל אין ספק שהתשואה שלו מהשוכרים הייתה גבוהה יותר. התשואה הממוצעת במשרדים נעה במרוצת השנים באזור 8%-7%, ואפשר למצוא זאת בתקנים השמאיים - וזה כמעט פי 3 מהתשואה שמקבלים היום למגורים. לאחרונה טען כאן היזם איציק תשובה כי שוק המשרדים מתאושש ואפשר להשיג היום תשואה של 10%-9% במשרדים - הרבה מעל הממוצע בשוק המשרדים.