האם חברת ההתחדשות העירונית אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין תקים בקרוב חברה קבלנית? ככל הנראה, התשובה היא חיובית. בזמן שעלויות הבנייה מזנקות, ומדד תשומות הבנייה עומד לקבל עדכון ביולי-אוגוסט הקרוב, החברה מתכננת הקמת מערך ביצוע עצמי, באמצעות הקמת שותפות מוגבלת שתהיה בעלת סיווג קבלני. כלומר, הצפי הוא שאנשי העיר כבר לא תעסיק קבלנים, אלא תקים זרוע ביצועית משל עצמה בהמשך, מה שעשוי גם להקטין לה את עלויות הבנייה. ככל הידוע, החברה מחפשת שותף בעל מומחיות וניסיון רב שנים בניהול תחום ההנדסה והביצוע. החברה החדשה תהיה בעלת סיווג קבלני והיא תהיה חלק  מאנשי העיר, שצפויה להנפיק בקרוב בבורסה.

את ההחלטה הזאת היה ללמוד גם על פי הדוח האחרון של החברה, שם היא הלינה על עלויות הבנייה המזנקות. ההכנסות של חברת אנשי העיר, הבונה בעיקר באזורי הביקוש בתל אביב והסביבה, ירדו ברבעון הראשון של שנת 2025 מכ-45 מיליון שקל אשתקד, ל-36 מיליון בלבד. על פי הדוח, עיקר ההכנסות בתקופת הדוח מיוחסות להתקדמות הביצוע והמכירות בפרויקטים שלהם ברחובות פנקס, רמז, צייטלין, עמוס ודוד המלך.

המודל הזה מאפשר שליטה טובה יותר בלוחות זמנים, באיכות ובעלויות, במיוחד בתקופה של עלייה בתשומות הבנייה. רוצים דוגמאות? אשדר פועלת גם כיזמית וגם באמצעות קבלני משנה אך לעיתים משתמשת בזרועות ביצוע פנימיות; שפיר הנדסה – יזמית וקבלנית ביצוע מהגדולות בישראל, כולל תשתיות ונדל"ן למגורים; שיכון ובינוי – מחזיקה זרוע קבלנית (סולל בונה) לצד פעילות יזמית ענפה; דניה סיבוס (מקבוצת אפריקה ישראל) – מהווה גם קבלן וגם יזם. גם אזורים מפעילה זרוע ביצועית פנימית או שותפות עם חברות ביצוע, צמח המרמן עוסקת גם ביזמות וגם בביצוע ואפילו צ. לנדאו, רמי שבירו ופרשקובסקי פועלות בשיטה זו.

אז מה גרם לקיטון בהכנסות של אנשי העיר? בחברה הסבירו כי הוא נבע מסיום פרויקטים שהיו בביצוע בתקופה מקבילה אשתקד וכן מהאטה בקצב המכירות בתקופת הדוח. את התוצאה אפשר לראות גם ברווח הגולמי, שקטן מ-6.76 ל-4.21 מיליון שקל ברבעון הנוכחי - ירידה של כמעט 38%. בחברה מסבירים כי עיקר הקיטון ברווח נובע בעיקר משינוי בתמהיל הפרויקטים, קצב מכירת דירות וכן מגידול בעלויות ההקמה בפרויקטים בביצוע. כלומר, ההערכה היא שהם מכרו פחות דירות ודירות קטנות יותר בממוצע, לעומת אשתקד.

עוד לפני ההנפקה: אנשי העיר תקים זרוע ביצועית. אתר בנייה (פלאש 90/ דור פזואלו, shutterstock)

צריך לזכור שבדוחות הכספיים לעתים הקיטון בהכנסות וברווח דווקא לא מורה על משבר, אלא על ירידה לעומת מספרים טובים ברבעון הקודם. אם החברה הצליחה למכור את כל הדירות שבבעלותה בשלב מוקדם, סביר להניח שתהיה ירידה ברבעון הבא אחריו. בראיון שקיימנו עם מנכ"ל החברה, רון חן, לפני מספר ימים, הוא טען כי מתוך 17 פרויקטים של החברה, רק 3 דירות אינן מכורות. זה בוודאי יכול להסביר את הקיטון בהכנסות וברווח. 
 

"9,000 דירות לא מכורות בתל אביב? צריך לזכור שרובן לא מוכנות לאכלוס", אמר חן. "אנחנו חברה עם 17 פרויקטים בביצוע, בעיקר בתל אביב, אתה יודע כמה דירות נשארו לי לשיווק? שלוש, בכל הפרויקטים. מלאי מבחינתי זה מלאי שיצא לשיווק. אנחנו היום עם 170 יחידות במלאי בתל אביב, ועוד 50 יחידות באזור מזרח תל אביב. צריך להבין שזה לא בפרויקט אחד או שניים, אלא 17. בתל אביב, יש פרויקטים של 25 יחידות דיור, ואתה משווק בערך חצי. מה שמעודד הוא שבמלאי שלנו אין דירות היקרות. אין לנו בניינים עם פנטהאוזים מוכנים, אלא דירות בטווח הביניים, של 80 מ"ר".

בחזרה לעלויות הבנייה. בחברה מציינים בדוח את העלויות הגבוהות. הם מציינים את העלייה במדד תשומות הבנייה באופן חד בשיעור של כ-3.4% לעומת 0.2% ברבעון הראשון לשנת 2024. נזכיר כי למדד אין רק השפעה חיובית על החברה ועל ההכנסות שלה (כי היא מוכרת חלק מהדירות בצמוד למדד) אלא גם השפעה שלילית מהותית על צד ההוצאות, כשהיא מחויבת בחוזה צמוד מדד לקבלן המבצע. הם מציינים בדוח את הקושי בגיוס עובדים זרים, מה שמייקר את מדד תשומות הבנייה ומכאן את עלויות הבנייה שלהם.

עוד ב-

"דירות לא מכורות בת"א? יש לי 17 פרויקטים, נותרו 3 דירות"

לכתבה המלאה

עוד צוין בדוח, כי במהלך השבוע האחרון התקשרה חברה בת בבעלות ושליטה מלאה של החברה, עם תאגיד בנקאי בהסכם ליווי פיננסי להקמת פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש ברחוב אנטוקולסקי 19 בתל אביב וכן בהסכם מסגרת אשראי לפרויקט בסך כולל של כ-45 מיליון שקל. בנוסף, הוארך תוקף מסגרת אשראי שהועמדה לחברת הבת ונעשתה הגדלה של מסגרת האשראי בסך של כ-10 מיליון שקל.