הרבעון הראשון לא בישר טובות לחברות הנדל"ן. הן מכרו פחות דירות, חלקן רשמו ירידה בהכנסות, אבל במקביל, המסכים של מדדי הבנייה והנדל"ן בבורסה ירוקים. מי שנהנתה מכך, ונמצאת בפריחה מאז ההנפקה בבורסה לפני קצת יותר משנה היא חברת עמרם אברהם. תנועת המלקחיים נמשכת, ובעוד שמשרדי המכירות מתגעגעים לאווירה של 2021, המניה רושמת עלייה של 88% בשנה האחרונה.

"אין קשר בין השניים. יש מכירות, אבל אין הכרה ברווח כי קצב הביצוע לא מתקדם", אומר המנכ"ל נועם גרייף. "המניות מזנקות על סמך אווירה, אבל גם על סמך דוחות כספיים. כשהחברה מוכרת 60% מהפרויקט בפריסייל, אבל אין היתר בניה, זה לא נספר בדוחות. לכן הדוחות יותר 'אנמים' ואין קשר בין מניה למכירות. מניה זה סוג של הבעת אמון. לא צריך להסתנוור מזה".

חלק מהחברות עדיין מעכלות את המספרים, אבל אחרות אומרות: "הם מוכרים בעיקר בפרויקטים של מחיר למשתכן. זו לא חוכמה".
"לחברה יש הרבה מאוד פונקציות. החוזקה הראשונה היא שאנחנו נמצאים בפריסה ארצית, החברה מוכרת בעיקר בפריפריה. אנחנו מוכרים גם שוק חופשי, גם דירות בהנחה, גם התחדשות עירונית וגם מרלו"גים, בתי אבות ובתי מלון. חוזקה נוספת היא שאנחנו עושים הכל בבית. יש לנו 3 חברות והשיווק והביצוע - הכל שם. כולם עובדי עמרם. סגרנו את 2024 עם 1,709 יחידות דיור בשנה שעברה, שני שליש זה שוק חופשי. שליש בלבד כדירה בהנחה. הרבעון הראשון של 2025 עם מספר פנומנלי של מכירות. בעזרת השם, נסיים את החציון בתוצאה טובה, שכנראה לא תפחת מ-2024. הפריסה היא ארצית, והיא הביאה לכמות יחידות דיור מאוד גבוהה, לאו דווקא משתכן. המחיר הוא סביב 2.5 מיליון שקל. המוצר פוגש שוק, אז לומר שזה רק בגלל המשתכן? עובדתית זה לא נכון".

אתם עדיין לא שם, אבל יש מי שמשווה את תהליך הצמיחה לדמרי.
"להשוות אותנו לדמרי זו מחמאה. אני מבין את ההקבלה, לאור העובדה שאנחנו 'וואן סטופ שופ', כפי שעושה דמרי - גם יזם וגם קבלן. אנחנו בונים בפריפריה, אבל גם במרכז. יש לנו 17 פרויקטים בת"א, אבל גם בראשון לציון, בנתניה וחדרה, בלוד וברמלה, באילת, באשדוד ובעכו. להיות דומה לו - זה קומפלימנט מאוד גדול. זה בגלל האופי של הבעלים - ההסתכלות על האנשים בגובה העיניים, ההכוונה שלנו היא למידל מרקט, למעמד הביניים".

דמרי בשדה דב. ואתם?
"שדה דב היא לא דוגמא מייצגת לשום דבר. יש היום בשיווק 6,000 יחידות דיור, בעתיד יהיו 15 אלף. בישראל, חסרים כל שנה 80 אלף יחידות דיור, אבל רק מחצית מאושרות ברשויות. יש פער מובנה של עשרות אלפי יחידות דיור בשנה, תוסיף לזה את העובדה שהמדינה מכפילה את עצמה. יש פה ביקושים כבושים, לפי מתמטיקה פשוטה: עשרות אלפים של דירות חסרות כל שנה. לכן, שדה דב לא רלוונטית. היא שכונה אחת בתל אביב, שגם את תל אביב היא לא מייצגת. יש ערים שלמות שמתפתחות במקביל. שדה דב כשיח, וסליחה שאני אומר את זה - זה לא מעניין. אנחנו, כעמרם, לא נהיה שם. החוזקה שלנו היא יותר בפרפיראליות. יש לנו יתרון שם. אנחנו בונים גם יוקרה, גם בנתניה על הים, ווילות מטורפות בשחמון באילת. אבל זה בשוליים. המידל מרקט הוא הכוח שלנו".

בוא נדבר על פטור מהצמדה למדד ומבצעי הקבלן בגלל. לפי הדוחות, ב-2023 כל החוזים שלכם היו גמישים. ב-2024 וב-2025 פחות. כלומר, מבצעי המימון היו שם עוד לפני המלחמה.
"אנחנו לרוב פוטרים ממדד כשהפרויקט מתקדם בביצוע. כל פרויקט שנמכר בפריסייל, המחירים הם צמודי מדד. כשהפרויקט מתקדם, הוודאות יותר גבוהה, המחיר מתעדכן והמדד מופחת. צריך לומר בכנות, שההצמדה למדד היום היא רק 40% ממחיר הדירה".

משפט המפתח שלך הוא שהמחיר מתעדכן. כלומר, המחיר משתנה, המדד כבר כלול בפנים.
"המחיר עולה, חד משמעית. יש יתרון יחסי לקנות בפריסייל. אני ממליץ על חברות חזקות וציבוריות, עם ערבויות חוק מכר. יש ערבות מהשקל הראשון".

ההנפקה עשתה לכם טוב.
"ההחלטה להפוך מחברה מדווחת לחברה ציבורית הייתה נכונה. אתה לא יכול לפרוץ תקרת זכוכית ללא משקיעים שמאמינים בך. יש לנו את כלל, הפניקס ומגדל כבעלי עניין, לצד עשרות גופים פיננסיים. הלכה למעשה, המניה טיפסה כמעט 100% ממאי 2024. הכסף נכנס פנימה, רכשנו עוד 3000 יחידות דיור ממכרזי מינהל. אנחנו מכוונים להרבה מאוד התחדשות עירונית. מאוד מאמינים בוקטור הזה. אני כמעט כל ערב בכינוסי דיירים. אני תמיד אומר שכל משפחה היא לא רק שורה באקסל, זה רוב הרכוש שלה. אני מקווה שהמלחמה תפתח את השוק לזה".

ובכל זאת, אין לך חשש שזוג צעיר ששם 10% לא יוכל לעמוד בהלוואה ולשלם מחר בבוקר משכנתא של 8,000 שקל?
"אנחנו נותנים הטבות של 10/90, אבל עם הלוואות קבלן. מתוך 600 יחידות דיור שמכרנו בשוק החופשי, 60% הם עם הלוואות קבלן. הרוכש עובר חיתום וכן נכנס למיקרוסקופ פיננסי. אני נותן מבצע רק עם הלוואת קבלן".

גרייף (ימית הרוניאן, איציק יצחקי)

אבל המבצעים כעת מוגבלים. לכן, החברות המתחרות מסבדות משכנתא.
"לא מכיר את זה".

דיברת על התחדשות עירונית. תגדילו אחזקה בשוק הזה אחרי המלחמה?
"כן, חד משמעית, בטח אחרי המלחמה. הצורך בדירות עם ממ"ד זה הכרח. תראה מה קרה לדירות ללא ממ"ד שנמחקו. כל הרוכשים הולכים לדירות חדשות. ב'חרבות ברזל' וביתר שאת ב'עם כלביא', המענה הוא התחדשות עירונית. אנחנו פעילים בכל הארץ, כי כל הארץ הפכה להיות עורף. כולי תקווה שהרגולציה והביורוקרטיה יקבלו טוויסט".

לסיום, מה יקרה למחירי הנדל"ן ב-2026? הרחבת הסכמי אברהם יכולה לשנות את השוק?
"מחירי הדירות עלו ב-7% מתחילת השנה, למרות המצב. יש אזורים בבית שמש ששם המחירים עלו ב-100% בשנים האחרונות. הביקושים הכבושים יתפוצצו כלפי מעלה. זה מאפיין סיום מלחמה, גם תופעת בייבי בום מתרחשת והשיח סביב הרחבת הסכמי אברהם אופטימי. אם אתה שואל אותי, תהיה גם עלייה משמעותית מצפון אמריקה. הגידול הדמוגרפי של ישראל מוכיח את עצמו, אנחנו במקום הכי גבוה ב-OECD, שיעור הגירושין עולה, הערבים והחרדים קונים יותר דירות".

אבל מה תקרת הזכוכית? מחיר דירה ממוצע יכול להתקרב ל-3 מיליון שקל בעוד כמה שנים?
"כשבנק ישראל יאשר לקחת משכנתאות לתקופה יותר ארוכה והמשכנתא תגדל, זה ישפיע. שכר העבודה עולה, ההובלות הימיות גם כן, והפועלים פלסטינאים, וטוב שכך, לא נכנסים לארץ ואני לא רואה את זה קורה בכלל בזמן הקרוב. יש היום 160 אלף עובדים זרים , וזה לא מספק. הביקוש קשיח, משפחה בישראל צריכה דירה משלה. שוק ההשכרה לא ממריא בגלל הריבית. הכל מצביע על עליית מחיר. זה הגיוני? לא. זה יקרה? כן. היום אין לי דירה שאני גר בה. אני שוכר. מצד שני, רכישת דירה היא לא מילת גנאי, זה צורך אמיתי של התושבים בישראל".

עוד ב-

מי הקבלן החזק בישראל? הצצה לנתוני המכירות של החברות הגדולות

לכתבה המלאה

מתי תרכוש דירה לגור בה?
"זה קרה לפני חודש. אני מאוד ממליץ לרכוש דירה בישראל. כל מי שהשקיע בגרמניה לפני שנתיים עד ארבע שנים - הפסיד 'רק' 15% מהדירה. כל אלה שקונים בקפריסין גיאורגיה ופורטוגל - תבינו, אנחנו במדינת היהודים. מי שמשקיע בארץ - רק מרוויח".