נדל"ן ותשתיות

מחירי המשרדים - לאן? דוחות חברות הנדל"ן חושפים מגמה

חברות הנדל"ן המניב מעידות של שיעור תפוסה גבוה של קרוב ל-100%. איך זה קורה בתקופה שבה הריבית גבוהה, מה אפשר ללמוד מדוחות החברות המובילות והאם הייתם קונים משרד בהרצליה ב-19 אלף שקל למ"ר?

איציק יצחקי | 4/8/2025 15:36 1

משרדים עליות (צילום shutterstock, איציק יצחקי)

בדוח האחרון שלה לרבעון השני של השנה, אותו שיגרה לבורסה בשבוע שעבר, דיווחה חברת גב ים על שיעורי תפוסה גבוהים של כ-96% במשרדים והנדל"ן המניב בכלל. השיעור הזה גבוה, אבל לא חריג. רוב המשרדים של החברות הגדולות תפוסים. לפי הדוחות, מעל 90%. הדברים שכתבה החברה בדוח שלה מלמדים על תחזית אופטימית, וזאת למרות ששוק המשרדים בהאטה מתמדת.

ההאטה בשוק המשרדים לא מגיעה על רקע חוסר ביקוש שנובע מנטישת עובדי ההייטק (שמתחילים לחזור בהדרגה, תראו מה קורה באינטל ובגוגל).

"על אף האינפלציה, האטת הצמיחה, והמלחמה - ניכרו במהלך המחצית הראשונה של השנה ביקושים לשטחי משרדים", סבורים בחברה, שם טוענים כי בראייה לטווח הארוך, לאור הפיזור הגיאוגרפי של נכסי החברה, אחוז התפוסה של המשרדים ימשיך להיות גבוה. לחברה יש ביטחון לגבי העתיד משום שאין אף שוכר שמשלם לחברה מעל 10% מההכנסות.

האפשרות להשלכות שליליות, לפי הדוח, אינה קשורה לחברה עצמה, אלא לנושאי מאקרו כמו חזרתה לסדר היום של הרפורמה המשפטית, המאבקים הפוליטיים הכוללים פיטורי בכירים במערכות הביטחון והמשפט, חקיקת חוק הגיוס והתעוררות מחודשת של המאבק החברתי, כמו גם הקפאון בעסקה להשבת החטופים.

עם עובדות קשה להתווכח: לגב-ים יש נכסים מניבים בשטח כולל של 1.2 מליון מ"ר. במחצית הראשונה של השנה היא חתמה על 85 חוזי שכירות, במסגרתן תקצה 72 אלף מ"ר - כלומר חוזי השכירות שנחתמו הם אינם עבור משרדים קטנים, אלא לכאלה שצריכים לשכור קומות שלמות או חלק משמעותי בקומת המשרדים, בין 800-900 מ"ר. בנוסף, לפי הסכמי השכירות, נרשמה עלייה של יותר מ-3% בדמי השכירות.

בדקנו גם את שיעור ההיוון בדוחות, והוא עומד על 6.7%. בתקופה כזו, של האטה משמעותית בשוק המשרדים, זהו מספר בהחלט סביר. בתקופות הגאות, שיעור ההיוון עמד על 7.5%. כלומר, לפי התחשיב הזה, אפשר לומר שמשרד של 100 מ"ר שמוכר ב-100 שקל למ"ר, כלומר 10,000 שקל חודש, שווה כמעט 1.8 מיליון שקל.

כדי להבין מה המצב של שוק המשרדים, צללנו לדוחות של חברות אחרות. לפי הדוח של חברת פרשקובסקי, למשל, אפשר ללמוד כי מחיר מ"ר משרד עומד על 18,726 שקל לערך, לא כולל מע"מ.

תפוסה כמעט מלאה. משרדים בדרום תל אביב (איציק יצחקי)

מדובר בפרויקט הרצליה סאוטגייט ועדיין, מחיר שמתקרב ל-19 אלף שקל למ"ר בתקופה כזו - נשמע מבטיח. בחודש יוני האחרון מכרה החברה 368 מ"ר משרדים תמורת 7.4 מיליון שקל. כלומר, מחיר ממוצע למ"ר חוצה את רף ה-20 אלף שקל למ"ר (כ-20,108), ללא מע"מ. המשמעות היא שלפי מכירות חודש יוני המחיר הממוצע למ"ר משרדי אפילו עלה.

נתון מעניין נוסף: ברבעון הראשון שלה השנה עלו מדדי תשומות הבנייה למסחר ומשרדים, בשיעור של 1.54%, מה ששוחק את הרווח. המדד המשיך לעלות גם ברבעון השני, כך שליזמים יהיה קשה יותר להוריד את המחיר שכבר שחק חלק מהרווח. עזריאלי, למשל, שבונה 17 פרויקטים של משרדים (שטח כולל להשכרה של כ-655 אלפי מ"ר), חתמה על הסכמים עם קבלני ביצוע שכולם צמודים למדד.

למרות ההיצע הגבוה, אחוז התפוסה של עזריאלי במשרדים הוא 98%. בנוסף, היא הציגה הגידול ב-NOI שהושפע מגידול בנדל"ן המניב, כתוצאה מעליית דמי השכירות וההצמדה למדד המחירים, וכן מגידול במגזר ה-Data centers, שעתיד להוות 25% מהפעילות שלה. מגדל הספירלה בעזריאלי תל אביב עתיד להיות מוכן ב-2028 ויתפוס נתח משמעותי מההכנסות.

עברנו לדוח של אחת החברות החזקות בישראל בתחום הנדל"ן המניב - אמות. שם נכתב בדוח האחרון כי מדד תשומות הבניה למסחר ומשרדים אמנם עלה ברבעון הראשון ב-1.5%, וכי עלויות הבנייה מזנקות, אך ניכרת התאוששות הדרגתית בביקושים ובעסקאות גם מצד לקוחות אשר "ישבו על הגדר" וכן ניכרת הבעת אמון בשוק הישראלי בכלל מצד לקוחות בינלאומיים. עוד נכתב כי נרשמה התאוששות גם בענף ההייטק המקומי.

בחברה סבורים כי "בניינים חדשים באזורי פריים בולטים לחיוב בהשוואה לבניינים ישנים או בניינים באזורים חלשים יותר, וההערכה היא כי מגמה זו תימשך וכי השטחים החדשים בשווקי הליבה ימשיכו להיות בתפוסה כמעט מלאה". בחברה מעריכים כי בשווקים משניים כמו פ"ת, בני ברק, חולון ועוד יהיה קושי מסוים להשכיר נכסים ולהדביק את דמי השכירות לקצב האינפלציה.

עוד ב-

דירוג מניות הקבלנים: חודש של ירידות, אבל זו החברה שמזנקת

לכתבה המלאה

בדקנו גם את דוחות צבי צרפתי, שבונה משרדים בנס ציונה. שם המחיר הממוצע למ"ר עומד על 12,211 שקל ללא מע"מ. נס ציונה אינה נחשבת לאזור ביקוש, בטח לא ביחס לשטחי המשרדים שבאזור גוש דן. אם נסתכל על מחירי הסביבה ועל המחירים עוד לפני המלחמה, אפשר להסיק כי מדובר במחיר ממוצע.