רגע אחרי שהזהרנו כאן שהאמריקאים נוטשים את ספינת השקעות הנדל"ן בגלל שער דולר נמוך, חברת אזורים מצאה פתרון: היא החליטה השבוע לגדר את שער הדולר, כך שהוא יינעל על 3 שקלים. הם עשו את זה אחרי שהבינו שהאמריקאים לא רוצים לרכוש דירות בתקופה הזו. שער הדולר עמד אז על 2.9, האמריקאים חששו שהוא עוד יירד (בינתיים הוא נשאר סביב השער הזה), אבל באזורים החליטו: קנו דירה - שלמו לפי שער דולר של 3 שקלים וכך תגנו על עצמכם.

לא בטוח שבאזורים הבינו את הבעיה: האמריקאים מחזיקים בדולר שהיה שווה 3.5 שקלים עד לא מזמן. יהיה להם מאוד קשה לקנות דירות בתקופה הזאת וגידור של 3 שקלים לא יספיק, אלא אם הם מאמינים שהשקל ימשיך להתחזק.

בואו נעשה חישוב: נניח שרכשתם דירה ב-4 מיליון שקל - 1.333 מיליון דולר. שער הדולר ירד ל-2.9 מיליון שקל. כלומר, אותם דולרים שווים עכשיו 3.866 מיליון שקל. במקרה כזה, הרוכש הפסיד 134 אלף שקל. נזכיר כי בעת חתימת החוזה משלם המוכר 20% מסכום הרכישה, כך שגם נפילה של שער הדולר היא עבור הסכום שנותר בלבד.

בחישוב מהיר, מדובר בהנחה של 100 אלף שקל. ברור שהקבלן לא ייתן לכם 5% הנחה במחיר ויגדר את שער הדולר וברור כי הוא יודע היטב מה הוא עושה: הנחה של 100 אלף שקל לדירה של 4 מיליון שקל היא 2.5%. אפשר להשיג היום הנחות של 3%-5% ברוב הפרויקטים (דירה ממוצעת עולה אפילו פחות) בלי לגדר את השער. איפה זה כן יבוא לידי ביטוי? אם אזורים תיתן הנחה ותגדר את השער, אבל את זה היא לא מבטיחה.

קחו למשל את ירושלים. המחיר החציוני ברבעון הראשון השנה עמד על 5.1 מליון שקל. כלומר, במקרה הזה, ההנחה בשקלים תהיה מעט גבוהה יותר. ברבעון הראשון של השנה הם רכשו דירות חדשות במחיר חציוני של כמעט 6 מיליון שקל. בדירות יד שנייה, המחיר עמד על 4.2 מיליון שקל.

מה אפשר להסיק מכל זה? שהשאלה הגדולה היא כמה הנחה הקבלן ייתן מלבד הגידור. נראה כי תושבי החוץ שיחתמו על החוזים החדשים הם כאלה שמאמינים שיש סיכוי ששער הדולר יירד ל-2.8 לפחות, אחרת הם לא יעשו עסקה.

את תושב החוץ מעניין הכסף הגדול, הוא יודע שאם קבלן ימכור לו היום פנטהאוז ב-7 מיליון שקל, הוא יקבל כנראה גם יותר מ-200 אלף שקל הנחה. אותו לא מעניין גידור, אלא אם הוא יודע ששער הדולר ירד מתחת לרמה של 2.8. תסמכו על הרוכש האמריקאי העשיר שהוא יודע היטב כמה הוא משלם בדולרים. הוא לא זקוק לאזורים כדי להבין את המפה. אם הוא יקבל הנחה - הוא יקנה. מעניין יהיה לראות כמה דירות אזורים תמכור לאמריקאים בשיטה הזו. אם היא תצליח למכור פנטהאוז לאיש עסקים אמריקאי בעשרות מיליונים רק בגלל המבצע - זה היה שווה הכל.

עוד ב-

הדולר צונח - והאמריקאים משהים את רכישת הדירות בישראל

לכתבה המלאה

השאלה היא האם אזורים מגדרת את השער ונותנת 7% הנחה. זה כבר סיפור אחר לגמרי שמשנה את כללי המשחק. אבל אתם באמת חושבים שחברה בורסאית תעבוד עם רווח יזמי חד ספרתי נמוך? לא בטוח. אחרת, היא תצטרך להסביר למשקיעים שלה את הירידה בהכנסות לעומת הצפי - וזה כבר יכול להשפיע גם על השווי של החברה.