מדינת ישראל ממוקמת במקום ה-11 בעולם בהשקעות נדל"ן מסחרי בחו"ל, עם זינוק חד בהשקעות בארה"ב - כך עולה ממחקר שביצעה ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL לשנת 2025. לפי הנתונים, ישראל ממוקמת שמינית בהשקעות אלה בארה"ב והיא במקום ה-11 באירופה. הנתונים שנבדקו מתייחסים לעסקאות נדל"ן מסחרי של משקיעים ישראלים מחוץ לישראל, בהיקף של 5 מיליון דולר ומעלה.

כאמור, הנתונים היבשים מראים כי ההשקעות הישראליות בנדל"ן מסחרי בארה"ב הסתכמו בשנת 2025 בכ-1.06 מיליארד דולר, לעומת כ-529 מיליון דולר בשנת 2024, זינוק של כ-101% בתוך שנה. באירופה הסתכמו ההשקעות הישראליות בכ-1.93 מיליארד דולר, לאחר שנת שיא של כ-2.44 מיליארד דולר בשנת 2024. אם ניקח את סך ההשקעות הישראליות באירופה ובארה"ב, אז הוא כמעט לא השתנה: כ-2.99 מיליארד דולר בשנת 2025, לעומת כ-2.97 מיליארד דולר בשנת 2024. ההון הישראלי לא צמצם פעילות בחו"ל, אלא שינה תמהיל.

מי המשקיעים הישראלים בנדל"ן מסחרי בחו"ל? הון פרטי היה מקור ההון הגדול ביותר בפעילות הישראלית בחו״ל בשנת 2025, לצד משקל משמעותי לגופים מוסדיים. בארה״ב בלט בעיקר ההון הפרטי, בעוד באירופה בלטו הגופים המוסדיים. למרות הירידה לעומת שנת השיא, נמצא כי אירופה נותרה יעד מרכזי עבור ההון הישראלי: היקף ההשקעות ביבשת בשנת 2025 עדיין גבוה בכ-67% לעומת 2023

 
במקום גבוה - טבלת המשקיעים הישראלים בנכסים מסחריים בארה"ב (נתונים JLL)

לפי ממצאי הדוח, הסיפור המרכזי השנה הוא שינוי בתנועת ההון הישראלי. לאחר שנת שיא באירופה בשנת 2024, ההון הישראלי חזר בשנת 2025 בעוצמה לשוק האמריקאי, בזמן שאירופה המשיכה להיות יעד מרכזי לפעילות. לפי JLL, השינוי לא ניכר רק בגיאוגרפיה של ההשקעות, אלא גם באופי המשקיעים: בארה״ב בלטה פעילות של הון פרטי, בעוד באירופה בלט יותר משקלם של הגופים המוסדיים. אם נעבור רגע לשוק המגורים, אז נזכיר כי תושבי החוץ האמריקאים רוכשים הכי הרבה דירות בישראל. כמעט מחצית (49%) מרכישות הזרים ברבעון הראשון של 2026 היו של אמריקאים - 238 דירות.

ההשקעות הישראליות בנדל"ן מסחרי בארה"ב הסתכמו בשנת 2025 בכ-1.06 מיליארד דולר, לעומת כ-529 מיליון דולר בשנת 2024. מדובר בזינוק של כ-101% בתוך שנה וברמת ההשקעות הגבוהה ביותר של משקיעים ישראלים בארה״ב מאז 2021. באירופה הסתכמו ההשקעות הישראליות בכ-1.93 מיליארד דולר, לאחר שנת שיא של כ-2.44 מיליארד דולר בשנת 2024.

סך ההשקעות הישראליות בשתי זירות הפעילות המרכזיות, אירופה וארה״ב, כמעט לא השתנה. בשנת 2025 עמד היקף ההשקעות הישראלי בשתי הזירות על כ-2.99 מיליארד דולר, לעומת כ-2.97 מיליארד דולר בשנת 2024. מכאן נובע שההון הישראלי לא צמצם פעילות בחו״ל, אלא שינה תמהיל.

נזכיר כי ישראל דורגה בשנת 2025 במקום ה-8 בדירוג המדינות המשקיעות בנדל"ן מסחרי בארה״ב, אחרי קנדה, יפן, שוודיה, נורווגיה, בריטניה, אוסטרליה וצרפת, ולפני מדינות כמו סינגפור, בחריין, קוריאה, שווייץ, טאיוואן, ספרד וגרמניה.

החזרה של המשקיעים הישראלים לארה״ב התרחשה גם על רקע התאוששות רחבה יותר בפעילות ההשקעות הבינלאומית באזור. היקף ההשקעות הבינלאומיות באמריקות עלה בשנת 2025 בכ-20% לעומת 2024, כחלק מהתאוששות הדרגתית במחזור ההשקעות בנדל״ן המסחרי העולמי.

בחברה מציינים כי היקף הפעילות הישראלית בארה״ב עשוי להיות גבוה מהנתון המדווח, שכן חלק מההשקעות מתבצעות באמצעות ישויות אמריקאיות ולכן אינן מיוחסות במלואן לישראל בדאטה.

כאמור, לצד הזינוק בארה״ב, אירופה המשיכה להיות יעד משמעותי עבור ההון הישראלי. בשנת 2025 דורגה ישראל במקום ה-11 בדירוג המדינות המשקיעות בנדל״ן מסחרי באירופה, עם השקעות בהיקף של כ-1.93 מיליארד דולר.

מדובר בירידה לעומת שנת 2024, שבה הסתכמו ההשקעות הישראליות באירופה בכ-2.44 מיליארד דולר, אך עדיין ברמה גבוהה משמעותית לעומת שנת 2023, שבה הסתכמו ההשקעות הישראליות ביבשת בכ-1.15 מיליארד דולר. כלומר, גם לאחר הירידה לעומת שנת השיא, היקף ההשקעות הישראליות באירופה בשנת 2025 גבוה בכ-67% לעומת 2023.

במהלך 2025 השלימו משקיעים ישראלים 50 עסקאות באירופה, מתוכן 5 עסקאות בהיקף של יותר מ-100 מיליון דולר. בשנת 2024 נרשמו 55 עסקאות באירופה, מתוכן 6 עסקאות של יותר מ-100 מיליון דולר.

לצד המקום ה-11 בדירוג הכללי באירופה, ישראל ממשיכה להימנות עם חמשת מקורות ההון הבין אזוריים הפעילים ביותר ביבשת. כלומר, כאשר בוחנים השקעות שמגיעות אל אירופה מחוץ ליבשת, ישראל עדיין נמצאת בקבוצת המדינות הבולטות ביותר. עוד צוין כי בריטניה ממשיכה להיות אחד היעדים המרכזיים עבור משקיעים ישראלים באירופה, לצד עניין משמעותי גם בהולנד, ספרד, גרמניה ופולין.

ברמת כלל ההשקעות הישראליות בחו״ל, ומבין העסקאות שסווגו לפי סקטור, התחומים הבולטים בשנת 2025 היו תעשייה ולוגיסטיקה, משרדים ומלונאות. תחום התעשייה והלוגיסטיקה הוביל את הפעילות עם השקעות בהיקף של כ-885 מיליון דולר. תחום המשרדים נותר משמעותי, עם השקעות בהיקף של כ-853 מיליון דולר, כשהגישה אליו זהירה וסלקטיבית יותר, בעיקר סביב נכסים איכותיים, מיקומים חזקים ופוטנציאל השבחה ברור. תחום המלונאות והאירוח הסתכם בכ-601 מיליון דולר, הקמעונאות בכ-391 מיליון דולר, ותחום ה-Living וה-Multihousing בכ-122 מיליון דולר.

עוד ב-

המדינה מבריחה את משקיעי הנדל"ן - ופוגעת בהכנסות ממסים

לכתבה המלאה

"הנתונים של 2025 מראים שהמשקיע הישראלי כבר לא נמצא בשלב של כניסה לשווקים הגלובליים, אלא בשלב של ניהול תמהיל. המשקיעים הישראלים בוחנים היום כל שוק לפי איכות הנכסים, מבנה המימון, השותף המקומי, רמת הסיכון והיכולת לייצר ערך לאורך זמן", אומר מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן בחברה. היא מוסיפה כי "אחת הדוגמאות לכך היא עסקת מנורה מבטחים שליווינו השנה, השקעה של מעל 50 מיליון דולר בקרן נדל״ן לוגיסטי של Hillwood Investment Properties בארה״ב. זו עסקה שממחישה את הבשלות הגוברת של ההון הישראלי: משקיע מוסדי ותיק, שוק אמריקאי עמוק, סקטור לוגיסטיקה שנמצא במוקד הביקושים, ושותף מקומי מוביל עם ניסיון של עשרות שנים. הליווי שלנו בעסקאות מסוג זה מאפשר למשקיעים ישראלים לפעול בביטחון בשווקים הגלובליים, לחבר בין הזדמנות, שותף מקומי ומבנה השקעה נכון, ולבנות פורטפוליו מחושב ומגוון יותר".