נדל"ן ותשתיות
מהפך בתחום היטלי ההשבחה: המדינה גיבשה מתווה חדש ודרמטי
צוות בין-משרדי ממליץ שהיטל ההשבחה ייגבה רק כשזכויות הבנייה ודאיות. הוא מצא ש-45% מהעררים בארץ מגיעים ממחוז תל אביב (בעיקר בתוכניות הרובעים) והמליץ לאמץ מתווה שמאי אחיד שיקל על בעלי הדירות, לצד הקמת קרן ארצית שתעביר כספי השבחה מאזורי הביקוש לפריפריה
המלצות חדשות של צוות ממשלתי לתיקון מנגנון היטל ההשבחה עושות סדר ונחשבות למשנות שוק. כיום, היטל השבחה, המס שמשלמים לרשות המקומית כשערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכניות בנייה, נחשב למורכב מאוד, סובל מחוסר ודאות ויוצר עומס אדיר של ערעורים (במיוחד בתל אביב, שמייצרת 45% מהתיקים בארץ בגלל תוכניות הרובעים).
כדי לפתור את פלונטר היטל ההשבחה שתוקע עסקאות, מציע הצוות בין משרדי שהוקם לתחום היטל ההשבחה מספר צעדים מיידיים: דחיית תשלום המס לשלב הוצאת היתר הבנייה בפועל (כשהזכויות בטוחות) וקביעת לוחות זמנים נוקשים לשמאים. לטווח הארוך מוצעות רפורמות עמוקות יותר, כולל הקמת קרן שתחלק את כספי המס מאזורי הביקוש לפריפריה.
הצוות בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), כרמית יוליס, ומנכ"ל משרד הפנים, ישראל אוזן, ממליץ בדו"ח הביניים שפרסם לנקוט בשורה של צעדים מיידיים להגברת הוודאות בתחום, ובהם דחיית מועד אירוע המס בתוכניות מורכבות, וקביעת זמנים מחייבים לעריכת שומות השבחה על ידי הוועדות המקומיות. בנוסף, ממליץ הצוות לבחון רפורמות ארוכות טווח, בין היתר במנגנון החיוב והגבייה, ובפיתוח כלים שמאיים להגברת הוודאות בשלב התכנוני הראשוני.
.jpg)
כאמור, היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית שמוטל על בעל נכס, לרוב בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, המעלים את שווי הקרקע או הנכס. הכסף שנגבה משמש את הרשויות המקומיות למימון פיתוח תשתיות, הקמת מבני ציבור, רכישת קרקעות לצורכי ציבור ועוד. אולם לאורך השנים התגלו בעיות במנגנון: קשה לחזות מראש כמה היטל ישולם, יש פערים גדולים בין הערכות של שמאי מקרקעין לגבי שווי הנכסים, הליכי הערעור נמשכים זמן רב, וקיימים הבדלים גדולים בהכנסות מההיטל בין רשויות מקומיות שונות.
בשל כך, החליטה הממשלה בפברואר 2023 להקים צוות בין-משרדי רחב-היקף בראשות המשנה ליועמ"שית יוליס, ומנכ"ל משרד הפנים אוזן, שבו חברים בין היתר, יו"ר מטה התכנון הלאומי היוצא, מנכ"ל מינהל התכנון, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, יועמ"ש משרד הפנים, יועמ"ש מנהל התכנון, השמאי הממשלתי הראשי, ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים וגורמי מקצוע וגורמים משפטיים נוספים. בתום עבודת המטה, גובשה תמונת מצב מהימנה ומאוזנת, המשלבת בין השמירה על הקופה הציבורית לבין הגברת הוודאות והיעילות הכלכלית בשוק הנדל"ן.
בדוח צוין כי משך ההליך של ההליכים שהוקפאו ארוך במיוחד. כך, לדוגמה, במחוז תל אביב הוקפאו ההליכים ביותר מ-2300 עררים הנוגעים לשיעור היטל ההשבחה בעקבות שתי תוכניות שאושרו בשנת 2018 בתחום רובע 3 ורובע 4 בעיר.
לפי הדו"ח, עררי ההשבחה במחוז ת"א מהווים 45% מכלל עררי ההשבחה המוגשים בכל הארץ ועל כן מוטל עומס רב על ועדת הערר. בנוסף, החלטות רבות מגיעות לבירור בערכאות משפטיות, בהן מתקבלות הכרעות רוחביות, שיש בהן כדי להשליך על עררים רבים.
הנה כמה דוגמאות: ביום 9.1.18 אושרה תוכנית מס' 3616א בתחום רובע 3 בת"א. ביום 1.6.18 אושרה תוכנית מס' 3729א בתחום רובע 4 בת"א. תוכניות אלה מחליפות ומחדשות את זכויות הבניה באזורים אלה תוך התייחסות, בין היתר, למבנים קיימים וחיזוקם על דרך הוספת זכויות בניה או לחילופין הריסתם ובניתם מחדש.
מרבית העררים הינם על החלטות שמאי מכריע ועל כן המחלוקת הכלכלית נדרשת לבחינת שמאי מייעץ במסגרת ההליך בפני ועדת הערר. על מנת להיכנס לעובי הקורה ולקבל תמונה רחבה אודות המחלוקות, שמעה ועדת הערר כ-70 תיקים, בקבוצות קטנות ובמגבלות תקופת הקורונה. התקיימו בעניינם של עררים אלה 22 ישיבות של ועדת הערר, אשר הראשונה בהם התקיימה ביום 23.6.20 והאחרונה ביום 13.4.21.
נשמעו עררים על 19 שמאים מכריעים שונים, וכן עררים על שומות ועדה מקומית שנערכו על ידי שמאים שונים. באופן כזה, קיבלה הוועדה תמונה רחבה אודות ה"אסכולות" השונות בעריכת השומות המכריעות, והתחדדו הנושאים המרכזיים ששנויים במחלוקת ביחס לשומות בתחום הרובע.
בעקבות כך, בדו"ח הביניים שלו גיבש הצוות שורה של המלצות, המחולקות בין צעדים אופרטיביים לטווח הקרוב לבין סוגיות הטעונות בחינה והעמקה ארוכות טווח. לשם מתן מענה מהיר ואפקטיבי לכשלים המבניים הדחופים ביותר המאפיינים את הענף, ממליץ הצוות על נקיטת מספר צעדים מיידיים:
1. דחיית מועד אירוע המס בתוכניות מורכבות: קידום תיקון חקיקה ממוקד, שיקבע כי בתוכניות הכוללות "זכויות מותנות" או בתוכניות המתאפיינות בהיעדר קונקרטיות, יידחה מועד אירוע המס המקים חיוב בהיטל השבחה לשלב ההחלטה לתת את היתר הבנייה בפועל. מהלך זה נועד לצמצם שומות הדורשות הערכות ספקולטיביות ולהגביר את הוודאות הכלכלית בקרב יזמים ונישומים כאחד.
2. לוחות זמנים מחייבים: קביעת לוחות זמנים מחייבים לעריכת שומות השבחה על ידי כלל הגורמים האחראים על עריכת שומות – החל מהוועדה המקומית ועד לשמאי המכריע, לרבות קביעת הסדרים שיחולו כברירת מחדל שיתמרצו את הגורם הרלוונטי לסיים את מלאכת השומה בזמן.
3. אימוץ מתווה שמאי מותאם לפסיקה בתחום ההתחדשות העירונית: הגדרת מתווה שמאי מובנה וקוהרנטי לעסקאות מכר של דירות מגורים בבתים משותפים לאחר אישורה של תוכניות התחדשות עירונית. מתווה זה מוצע ברוח פסיקת בתי המשפט העדכנית, ומטרתו להקל על בעלי הדירות הפרטיים ולייתר מחלוקות שמאיות מורכבות.
4. הקמת פורום מקצועי קבוע, שיספק חוות דעת שוטפות בסוגיות עקרוניות שנויות במחלוקת. פורום זה יתרום לייעול הליכי הערר וההשגה, לקיצור לוחות הזמנים התכנוניים, ולצמצום התדיינויות משפטיות יקרות וממושכות. נוכח המורכבות המובנית של ענף הנדל"ן והשלכות הרוחב הפיננסיות על תקציבי הרשויות המקומיות, נקבע כי רפורמות מבניות מסוימות, שהציעו בין היתר גורמים איתם נפגש הצוות, מחייבות עריכת מחקר משווה, פיילוטים מבוקרים והמשך תיאום הדוק מול משרדי הממשלה והשלטון המקומי. בין ההמלצות להמשך בחינה בעתיד:
5. רפורמה מבנית כוללת במנגנון החיוב והגבייה: המשך בחינת חלופות מאקרו לפישוט שיטת החיוב (כגון קביעת תעריפים אחידים לפי אזורים גאוגרפיים, הטמעת החיוב במסגרת מס שבח או הטלת מס מכירה חד-פעמי), תוך הקפדה יתירה על שימור האיתנות הפיננסית של הרשויות המקומיות, יציבות תקציבן ועצמאותן בגביית המס.
6. בחינת החרגת עסקאות מכר מהגדרת אירוע מימוש: המשך חקירת ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של ביטול הגדרת עסקת מכר כאירוע "מימוש זכויות" המקים חבות לתשלום היטל ההשבחה, באופן שיצמצם את הגבייה למועד הוצאת היתר הבנייה או תחילת השימוש בפועל בנכס.
7. פיתוח כלים שמאיים להגברת הוודאות בשלב התכנוני הראשוני: מוצע לערוך פיילוטים מבוקרים לבחינת מודלים לקביעת גובה החיוב סמוך לאישור התוכנית – כגון הטלת חובה לעריכת "לוח שומה", הסתמכות על טבלאות הקצאה ואיזון במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה, או הגדרת תחשיבים שנערכו לפי "תקן 21" לעניין תוכניות התחדשות עירונית כשומות השבחה סופיות.
8. חיזוק עצמאותם של שמאי המקרקעין המועסקים על ידי הוועדות המקומיות: בחינת הסדרים לניתוק הזיקה המוסדית והכלכלית שבין השמאים לבין הוועדות המקומיות (באמצעות הקמת מאגר ממשלתי, רוטציה מובנית וכדומה), בצד הגברת השקיפות הציבורית על ידי חובת פרסום שומות וקידום תקינה שמאית אחידה.
עוד ב-
עוד החליט הצוות, להקים קרן ארצית לצמצום פערים פיסקאליים בין רשויות מקומיות. היא רוצה להמשיך ולבחון לעומק את מנגנוני איזון לחלוקת תקבולי היטל השבחה ותקבולי "חלף היטל השבחה" בין ועדות מקומיות באזורי ביקוש לבין רשויות פריפריאליות, במטרה לקדם שוויון תקציבי וצדק חלוקתי מרחבי. בחינה זו תעשה בהובלת משרד הפנים, לצד יתר ההכנסות העצמאיות והאחרות של הרשויות המקומיות.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
