נדל"ן ותשתיות

הנתון המסוכן משוק הנדל"ן: ירידה חדה של 13% בדירות המוכנות

מספרים לכם שהתחלות הבנייה בשיא ושהמדינה בונה מספיק דירות כדי להוריד מחירים, אבל נתונים חדשים מגלים: המצב רחוק מלהיות כזה. הירידה הרבעונית הגדולה, וגם במונחים שנתיים, נרשמה ירידה של 7% בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה. הקבלנים מעכבים בנייה - אז איך מחירי הדיור ימשיכו לרדת?

איציק יצחקי | 17/9/2026 13:00 עקבו אחרינו בגוגל

אחד האלמנטים שקובעים את הביקוש לדירות בשוק הנדל"ן ובעקבותיו גם את מחירי הדיור הוא נושא הביקוש וההיצע. הנתון הכי חשוב הוא נתוני גמר הבנייה. מספרים שהתחלות הבנייה גבוהות, ולכן הצפי לנתוני גמר הבנייה (כלומר, דירות שמוכנות לאכלוס) הוא גבוה, אבל בפועל יש פער אדיר - הבנייה מתעכבת בשל מחסור בפועלים, מחירי בנייה גבוהים וקבלנים ממשיכים לעכב הוצאת היתרי בנייה. רק אתמול הזהרנו מהמצב הזה, שבו נתוני היתרי הבנייה גבוהים, אלא בפועל - הדירות לא מתאכלסות.

נתוני הרבעון השני של הלמ"ס מוכיחים עד כמה המצב הוא חמור: לא רק ירידה של 13.7% בנתוני גמר הבנייה, אלא ירידה של כ-10% בנתוני התחלות הבנייה. כלומר, יכול להיות שהתחזית אפילו רעה יותר מהמצב כיום. כשאין מספיק דירות, המחירים יכולים לעלות - וזה נתון שהמדינה לא מתייחסת אליו כראוי בשנים האחרונות.

בלמ"ס הוציאו גם נתונים שנתיים. אנחנו זוכרים שבנתונים האחרונים נרשמה עלייה בהתחלות וגמר הבנייה. ובכן, הפעם מספרים לנו בלמ"ס שיש עלייה בהיתרי בנייה, עבור כ-83,340 דירות - שזו עלייה של 2%, כשתל אביב והמרכז דווקא בולטים בהוצאת היתרים למצב המצב בשוק המקומי.

אבל מה קורה עם נתוני התחלות הבנייה בראייה שנתית? ובכן, בשנה האחרונה, מיולי 2025 ועד יוני 2026, החלה בנייתן של כ-76,040 דירות, ירידה של 7% לעומת 12 החודשים הקודמים. 92.5% מהדירות שהחלה בנייתן הן דירות תוספתיות למשק. כלומר, התחלות הבנייה נטו עומדות על כ-70,320 דירות ומשקפות ירידה של 6.5%.

הנה הנתונים הרבעוניים החלשים של נתוני התחלות וגמר הבנייה:

בטבלה כאן למעלה אפשר לראות את נתוני הרבעון השני של השנה. הבנייה הפעילה עולה ובכל זאת, נתנוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה לא טובים - וזה עלול לגרום לעליית מחירים, או לפחות לבלום את הירידה הקלה, בהמשך. אגבף כרבע מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז (25.3%), 22.9% במחוז תל אביב ו-18.4% במחוז הדרום.

עוד נכתב, כי 69.9% מהדירות שהחלה בנייתן, נבנו למטרת מכירה, מהן 13.3% בסבסוד ממשלתי. כלומר, יש לנו יותר מ-30% מהדירות שאינן למטרת מכירה, אלא לבנייה עצמית (מחצית מהן) או קומבינציה (קרוב ל-25%).

הנה הנתונים השנתיים של התחלות וגמר הבנייה:

בהתחדשות עירונית, כ-17,670 דירות החלו להיבנות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. כמעט מחצית מהן (45.9%) נבנו במחוז תל אביב ו-34.6% - במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, 84.4% (14,910 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.

היישובים המובילים בדירות שהחלה בנייתן במהלך 12 החודשים האחרונים היו: תל אביב-יפו (7,610), ירושלים (5,440), חיפה (3,090) וקריית גת (2,970). בהשוואה לתקופה הקודמת, בתל אביב-יפו נרשמה עלייה של 19.9%, ואילו בירושלים נרשמה ירידה של 30.1%.

ועכשיו לנתונים החשובים, נתוני גמר הבנייה. ב-12 החודשים האחרונים הסתיימה בנייתן של כ-60,970 דירות, עלייה של 7.9% לעומת 12 החודשים הקודמים. זה נתון המעודד העיקרי מכל המספרים שקיבלנו. האחוז הגבוה ביותר של דירות שהסתיימה בנייתן היה במחוז המרכז - 25.5% מכלל הדירות (15,520 דירות), לעומת 8.6% בלבד במחוז חיפה.