נדל"ן ותשתיות

הבלוף של שוק הנדל"ן: השוק בהאטה - אבל המשכנתאות ב-2026 מזנקות לשיא

בשנים 2021-2022 נרשם זינוק בשוק הנדל"ן ומספר העסקאות היו גבוה בהרבה, אבל היקף המשכנתאות השנה נמצא בקצב גבוה יותר. איך זה יכול להיות?

עקבו אחרינו בגוגל

איציק יצחקי | 25/10/2026 19:01

משכנתא בישראל (צילום אביב גוטליב, shutterstock, Magma Images)

מה לדעתם יותר גבוה, קצב המשכנתאות בשנת ההאטה בשוק הנדל"ן, כלומר 2026, או הקצב בשנים 2021-2022, אז הנדל"ן צמח לשיא ומספר עסקאות הנדל"ן היה גבוה בהרבה? מתברר שהקצב הנוכחי גבוה יותר, ויש לכך הסבר מעניין.

שוק המשכנתאות בחודש ספטמבר רשם ירידה עונתית בביצועים, לצד המשך צמיחה שנתית. סכומי ההלוואות הממוצעים הוטו כלפי מטה בשל הרכב הביצועים, ובשוק הדיור
נרשם מלאי גבוה, שעם סימני שיפור בקצב הספיגה - כך עולה מדוח מיוחד שהכינה התאחדות יועצי המשכנתאות לחודש ספטמבר, שמראה כי קצב המשכנתאות מזנק למרות ההאטה.

בדוח ישנה התייחסות לשוק המשכנתאות בספטמבר. כזכור, הביצועים הסתכמו ב-8.7 מיליארד שקל - ירידה חודשית של כ- 20%, התואמת את הדפוס העונתי על רקע חגי תשרי. כולל הלוואות לכל מטרה הסתכמו הביצועים ב- 9.1 מיליארד שקל. עם זאת, למרות ירידה חודשית של כ-20% בביצועי המשכנתאות בספטמבר, קצב הביצועים ליום עסקים משוקלל (כלומר, ממוצע יומי) עלה במתינות - מה שמצביע שהירידה נובעת בעיקר מהשפעת חגי תשרי ומצמצום ימי הפעילות, ולא בהכרח מהיחלשות הביקוש.

פחות מכירת דירות חדשות, יותר משכנתאות. דירות בבנייה (ליטל גואלמן)

אז מה קורה במשכנתאות מתחילת השנה? הביצועים לדיור הסתכמו ב-88.3 מיליארד שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כולל הלוואות לכל מטרה הביצועים הסתכמו ב- 93.3 מיליארד שקל. הקצב השנתי נותר מעט מעל רמות השיא שנרשמו בשנים 2021-2022. איך זה קורה? בהתאחדות לא מסבירים, אבל התשובה ברורה: מחזורי המשכנתאות נמצאים בשיא. הריבית יורדת, אנשים ממחזרים את המשכנתאות שלהם ובנק ישראל מחשיב אותם כהלוואה חדשה (היא באמת כזו). הנתון הזה מקפיץ את השוק, אבל בפועל - ישנה האטה.

רוצים לראות הוכחה במספרים? בספטמבר נרשמה עלייה נוספת בשיעור המחזור הפנימי, שהגיע ל- 25% מסך הביצועים, ובמקביל עלה שיעור המחזורים החיצוניים ל- 8.8% מסך ביצועי המשכנתאות לדיור. שני השיעורים נמצאים ברמות גבוהות יחסית, ומצביעים על משקל משמעותי של פעילות מחזור המשכנתאות בשוק.

משקל הלוואות הגישור דווקא ירד. זה אומר שאנשים זקוקים לפחות הלוואות גישור. אולי זו הריבית שירדה ואולי ההחלטה לקנות דירה רק כשאנשים יודעים שהם יכולים לשלם את המקדמה והתשלום האחרון ללא צתורך בהלוואות גישור, אבל עובדה: הקצב ירד מ-12.4% ל- 12.2% מסך הביצועים, בעוד שמשקל ההלוואות לכל מטרה, שנחשבות למסוכנות, עלה מ-4.7% ל- 4.9%.

עוד נמצא, כי נמשכה העלייה במשקל מסלול הפריים, מ-24% ל-26%, על חשבון ירידה במשקל המל"צ. כלומר, אנשים מעדיפים את המסלול שבו הירידה בריבית תוריד יותר את ההחזר החודשי. הלוואה בריבית משתנה - פחות אטרקטיבית בתקופה הזו.

הריבית המשוקללת הנומינלית ירדה מ- 4.38% באוגוסט ל- 4.35% בספטמבר. לא הבדל גדול, אבל זה קורה אחרי תנודתיות במהלך הרבעון האחרון, ללא מגמת שינוי רציפה וברורה. מנגד, הריבית המשוקללת החזויה ממשיכה לעלות, אך בקצב מתון יותר, והגיעה ל- 5.09%.

סך ביצועי ההלוואות לדיור ברבעון השלישי 2026 הסתכם ב-31.1 מיליארד שקל, וכולל כל מטרה ב-32.7 מיליארד שקל. היקפים אלה היו גבוהים מכל הרבעונים מאז תחילת 2021, למעט הרבעון הרביעי של 2021 ושני הרבעונים הראשונים של 2022. בהשוואת הרבעון השלישי של 2026 לרבעון השני של 2025, שבו החל פרסום הפירוט הכמותי, סך ביצועי המשכנתאות עלה בכ-17%, לעומת עלייה מתונה יותר של כ-9% במספר ההלוואות. הפער בין שיעורי הגידול משקף עלייה בסכום ההלוואה הממוצע.

בהתאחדות מנתחים כי "סכום ההלוואה הממוצע מוטה כלפי מטה, בעיקר בשל הכללת ביצועי רכישה אחר בחישוב. משקלם של ביצועים אלה הוכפל בשנים 2025-2026, ולכן השפעתם על הממוצע התחזקה. בשנת 2026 עומד הממוצע על כ-1.08 מיליון שקל, אף נמוך מהממוצע ברכישת דירה יחידה (1.12 מיליון שקל). בנטרול רכישה אחר, הממוצע עולה לכ- 1.20 מיליון שקל, רמה הקרובה יותר לממוצע ברכישת דירה חלופית (1.38 מיליון שקל) ולהשקעה (1.35 מיליון שקל)".

לגבי רכישת דירה מקבלן, גם כאן הממוצע מוטה כלפי מטה, בשל הכללת הלוואות לרכישת דירות בהנחה. "בנטרול ביצועים אלה, הממוצע עולה לכ- 1.29 מיליון שקל, ואף גבוה מהממוצע ברכישת דירה מיד-שנייה, העומד על כ- 1.24 מיליון שקל".

ולסיום, מה לגבי היקף הפיגורים במשכנתאות? השיעור עלה בהדרגה מ- 0.42% במחצית השנייה של 2022, ערב התבססות השפעת העלאות הריבית, עד לשיא של 0.69% באוקטובר 2025. כעת הוא עומד על 0.62%. מדובר על היקף של כ-4.2 מיליארד שקל. בשנים 2020-2022 העלייה בהחזר נבעה בעיקר מגידול בסכומי ההלוואות, ללא עלייה בפיגורים, אך מ-2023, כותבים בהתאחדות, הריבית הפכה לגורם מרכזי בעליית ההחזר, לצד הארכת תקופות ההלוואה, הגדלת נטל החוב ובחלק מהמקרים פריסת ההלוואות מחדש.

עוד ב-

יועצי המשכנתאות קיבלו חופשות ופינוקים - עכשיו המדינה עושה לזה סוף

לכתבה המלאה

"סביבת הריבית הגבוהה תרמה לעלייה בפיגורים ולהכבדה על יכולת ההחזר של הלווים", הם מסכמים. "עם זאת, שיעור הפיגורים נותר נמוך ביחס להיקף תיק האשראי הכולל, המסתכם בכ- 714 מיליארד שקל".