נדל"ן ותשתיות
משיכון עולים למעצמה על הים: השכונה בחיפה שמזנקת ב-330%
ניתוח מיוחד של שמאי המקרקעין ד"ר אסף גסטפרוינד מוכיח מה עומד לקרות בשכונה החיפאית נווה דוד, מלמד על הפער בין דירת 3 חדרים ישנה ל-4 חדרים במגדל חדש ועל ענקיות נדל"ן שבדרך
שכונת נווה דוד בחיפה, שהוקמה בתחילת שנות ה-50 כמעברת עולים ("מחנה דוד") והפכה בהמשך לשיכון עמידר אפור, עוברת בשנים האחרונות את אחת השינויים הגדולים באזור הצפון. ממתחם עמוס מבני שיכון רכבת ישנים מול הים (בחיפה לא תמיד יש לכך יתרון, כי דירות רבות בעיר פונות לים, השאלה היא האזור), השכונה הופכת במהירות לרובע מגדלים נוצץ ומבוקש.
ניתוח מיוחד של יחידת המחקר במשרד השמאים והמחקר "גסטפרוינד-מרקו", בראשות ד"ר אסף גסטפרוינד, חושף כי מסמך המדיניות העירוני לשכונות החוף משנה לחלוטין את פני האזור: קיבולת הדיור בשכונה תזנק פי 4.3 (כלומר, עלייה של 330%) - מ-1,962 דירות כיום ל-8,430 יחידות דיור בתכנון מלא.
הנתונים שנאספו בסקר מקיף של 160 עסקאות שדווחו לרשות המסים חושפים תמונה של שכונה "חצויה": בשוק הישן, דירות 3-3.5 חדרים בבנייני השיכון הישנים (בשטחים של כ-56 מ"ר) נסחרות לפי מחיר חציוני של 1.22 מיליון שקלים (כ-19,600 שקל למ"ר). בשוק החדש: דירות 4-4.5 חדרים במגדלים החדשים (בשטחים של כ-98 מ"ר שנבנו בשנים 2021–2023) נסחרות לפי מחיר חציוני של 2.52 מיליון שקלים (כ-25,300 שקל למ"ר).
הפער במחיר היחידה עומד על למעלה מ-100%, כאשר דירות מקבלן "על הנייר" (לאכלוס בשנים 2027–2029) נמכרות במחירים חציוניים של כ-2.31 מיליון שקל ל-3 חדרים ו-2.70 מיליון שקל ל-4 חדרים. הנה הפערים בעסקאות:
עסקאות אחרונות בשכונה
בטבלה אפשר לראות את הפערים הגדולים בין דירות השיכון למגדלים ולדירות על הנייר.
ענקיות הנדל"ן כבר בדרך לשכונה. השכונה מובלת כיום על ידי ארבעה מתחמים מרכזיים שאושרה לגביהם תוכנית פינוי-בינוי או שכבר נמצאים בשלבי אכלוס ובנייה:
מתחם שלמה המלך ("עיר הים" - חברת אזורים): התוכנית הגדולה בשכונה, הכוללת הריסת 219 דירות ישנות והקמת 1,212 יחידות דיור חדשות ב-12 בניינים של עד 22 קומות. התוכנית פורסמה למתן תוקף בספטמבר 2020.
אלמוג כרמל מערב (קבוצת אלמוג): פרויקט הכולל 437 דירות ב-3 מגדלים. המגדל הראשון (28 קומות, 161 דירות) אוכלס באוגוסט 2023, ומגדל "גל" נוסף קיבל היתר. בפ פריסייל של מגדל "ריף" נרשם ביקוש שיא, כאשר 27 דירות נמכרו בתוך 3 שבועות בלבד בהיקף של כ-68 מיליון שקלים.
מתחם יהושפט (א.פ.י נתיב פיתוח): באוקטובר 2026 פורסם אישור הוועדה המחוזית לתוכנית הכוללת פינוי 102 דירות ובניית 417 דירות חדשות ב-3 מגדלים בני 30 קומות, לצד 1,500 מ"ר שטחי מסחר.
מתחם חזקיהו המלך: אושרה תוכנית בינוי-פיתוח ל-195 דירות ב-3 בניינים בני 18 קומות, במקום 28 דירות קיימות.
מתחם בוני התיכון: מקודם מתחם ענק של כ-1,700 יחידות דיור במקום 309 דירות קיימות ב-19 בניינים.
מגרש רשלין: בעסקה בולטת מ-2025 רכש היזם יובל אלון מגרש של 6 דונם ב-80 מיליון שקלים, המיועד להקמת מגדל בן 22 קומות בשילוב מלונאות ומסחר בהשקעה מתוכננת של כמיליארד שקלים.
המתחמים החדשים המתוכננים בשכונה
הניתוח של משרד "גסטפרוינד-מרקו" מראה שנווה דוד מובילה את המגמה העירונית: מחיר החציון שעומד על 21,417 שקל למ"ר, גבוה ב-9% מהממוצע העירוני בחיפה (19,592 שקל למ"ר), וגבוהה משכונות כמו קריית אליעזר (20,000 שקל למ"ר) והדר (16,792 שקל למ"ר).
זינוק חמש-שנתי: מדד מחירי הדירות של הלמ"ס במחוז חיפה רשם זינוק מרשים של 41% בין יולי 2021 ליולי 2026, בהשוואה לעלייה של 27% בלבד בממוצע הארצי. עם זאת, התרחש תיקון קל בשנה האחרונה: בדומה למגמה הארצית, בשנה האחרונה (יולי 2025 עד יולי 2026) נרשמה ירידה קלה של 1.4% במדד במחוז חיפה (לעומת ירידה של 1.8% ברמה הארצית).
לגבי תשתיות, מסחר ואיכות חיים: לצד המגורים, תוכנית המתאר להתחדשות שכונות החוף כוללת מענה תשתיתי נרחב - חיבור אקולוגי ותחבורתי, פיתוח כביש שיחבר את רכס הכרמל (שכונת כבביר) ישירות לרחוב שלמה המלך בשכונה, כולל מעבר אקולוגי. קירוי תשתיות - התוכנית כוללת קירוי של כביש 4 ומסילת הרכבת, הקמת פארק ירוק נרחב, ציר תחבורה ציבורית ייעודי ברחוב המלך דוד ורובע חדשנות מעורב שימושים. לגבי עירוב שימושים ומסחר: מתחמי הפינוי-בינוי משלבים אלפי מטרים של שטחי מסחר ומבני ציבור (לדוגמה: 1,500 מ"ר מסחר במתחם יהושפט), לצד המלונאות המתוכננת במגרש רשלין.
ד"ר גסטפרוינד (מיכה בריקמן)
עוד ב-
לסיכום, שכונת נווה דוד משלימה מעבר היסטורי משיכון עולים מוזנח לרובע יוקרה מודרני מול הים. עם אלפי דירות חדשות בקנה, כניסה של חברות הבנייה המובילות בישראל, והשקעה מסיבית בתשתיות ובמסחר - השכונה ממצבת את עצמה כפורצת דרך בשוק הנדל"ן בצפון.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
