מחירי הדירות עלו השנה ב-7.3%, כך לפחות עד מדד מחירי הדירות שפורסם היום על ידי הלמ"ס. בחודש פברואר פורסם כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר- דצמבר 2024 (לעומת אוקטובר-נובמבר) עלו המחירים ב-0.4%, כשמי שהובילו את העליות היו אזור ירושלים וחיפה. 

ומה קרה החודש? מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2024 – ינואר 2025 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2024 - דצמבר 2024,  נמצא כי
מחירי הדירות רשמו זינוק של 1.2%. 

(בפילוח לפי מחוזות נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: ירושלים (3.0%), צפון (1.8%), חיפה (0.1%), מרכז (0.2%), תל אביב (1.8%) ודרום (1.1%). כמו כן, מחירי הדירות החדשות זינקו ב-1.7%.

בהשוואה שנתית של מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2024-ינואר 2025 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2023 – ינואר 2024 עולה כי מדד מחירי הדירות השנתי עלה ב-7.7%. בפילוח לפי מחוזות נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: תל-אביב (10.3%), צפון (9.9%), חיפה (9.5%), ירושלים (5.6%), מרכז (5.0%) ודרום (4.5%). מדד מחירי הדירות החדשות השנתי עלה ב-5.4%.

במדד המחירים שפורסם היום חל שינוי מסוים, כשהלמ"ס החליטו להוציא נספח מיוחד עם התייחסות לנושא הטבות המימון של הקבלנים וכן לנושא קיומו של ממ"ד בדירה. למה זה משפיע? הטבות המימון גרמו לעליות מחירים. הקבלן נתן הלוואות קבלן מצד אחד, כלומר סייע לרוכש הדירה עם הריבית, אבל מצד שני - העלה את מחיר הדירה. כשהקבלן נותן הטבת מימון היא עולה לו כסף ובלמ"ס לא תרגמו עד לאחרונה את העניין הזה למספרים. הביקורת כלפי הלשכה הייתה שהמחירים לא באמת עלו ושהטבת המימון שווה לא מעט כסף - מה שבפועל שווה לירידת מחיר.

כעת, מעניין יהיה לראות מה יקרה למחירי הדיור השנה. העובדה שהלמ"ס החל לכלול את מבצעי הקבלנים בתוך המדד, עלולים להשפיע על המחירים כלפי מטרה, אבל כפי שכבר הוכיח בעבר, ענף הנדל"ן בישראל מסוגל לחיות עם משברים כמו מלחמה וריבית גבוהה והמחירים עדיין עולים גם בתקופות קשות.

ההתייחסות לנושא הממד"ים גם היא מהותית, משום שבמהלך המלחמה חלה תופעת נטישת דירות יד שנייה ישנות לטובת דירות חדשות עם ממ"ד.

לגבי נושא הטבות המימון והממ"דים: החודש התקבלו לראשונה נתונים מרשות המסים אודות דירות חדשות שנמכרו עם הטבות מימון עבור החודשים נובמבר 2024 עד ינואר 2025. בנוסף התקבלו נתונים עבור עסקאות שבוצעו החל מחודש יוני 2024 שכללו את המשתנה ממ"ד עבור דירות ישנות שנבנו לפני שנת 1992. הממצאים שיוצגו בהמשך מתבססים על הנתונים שדווחו לרשות המסים באמצעות המערכת המקוונת. להלן התוצאות עבור שתי הבדיקות אשר נערכו בלמ"ס.

דירות שנבנו לפני שנת 1992 עם ממ"ד: נתוני עסקאות אשר התקבלו החודש כללו דיווח על הוספת ממ"ד בדירות שנבנו לפני שנת 1992. המידע נאסף על-ידי רשות המסים החל מחודש יוני 2024. יצוין, כי על פי תקנות פיקוד העורף לבניית ממ"ד כל בית אשר נבנה משנת 92 ואילך מחויב לכלול ממ"ד. עם זאת, במהלך העשורים האחרונים נוספו ממ"דים בדירות ישנות שנבנו לפני שנת 1992. עד לאחרונה מידע זה לא היה קיים בנתוני העסקאות שמשמשים את הלמ"ס לחישוב מדד מחירי הדירות. מניתוח הנתונים שהתקבלו עולה כי מתוך כ-11 אלף עסקאות של דירות שנבנו לפני שנת 1990, נמכרו פחות מ-100 דירות בממוצע חודשי אשר כללו ממ"ד, והיוו כ-5% מסך דירות אלו. עוד עולה מהנתונים כי קיים קשר חיובי בין עשור הבניה ובין שיעור הדירות הכוללות ממ"ד. ככל שדירה ישנה יותר, ההסתברות שקיים בה ממ"ד קטנה יותר.

לגבי נושא הטבות המימון: התקבלו החודש לראשונה נתונים ממוחשבים על הטבות מימון לסוגיהן (90:10, 80:20, וכו'). לפי דיווחי הקבלנים ניתנו בחודשים נובמבר 2024 ועד ינואר 2025, 1,734 הטבות מימון לדירות חדשות שנמכרו המהוות 14.4% מסך הדירות החדשות שנמכרו.

ומה לגבי מדד מחירי תשומות בבנייה למגורים? אחרי זינוק של 2.6% בחודש ינואר, מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש פברואר 2025 ב-0.4% והגיע ל-137.7 נקודות לעומת 137.1 נקודות בחודש קודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מתחילת השנה עלה מדד זה ב-3.1%. מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.7%.

ב-12 החודשים האחרונים (פברואר 2025 לעומת פברואר 2024) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-6% בשל העליה במחירי שכר העבודה ב-9.4% וחומרים ומוצרים ב-3.5%.

עוד ב-

ינקי קוינט: "לבטל מבצעי 20/80. הרוכשים לא מתנפלים על דירות"

לכתבה המלאה