מחירי הדיור עולים בשנה האחרונה והמחיר הממוצע לדירה בישראל עומד על 2.3 מיליון שקל. כשמדברים על מחיר ממוצע, צריך לזכור: הוא כולל בתוכו לא רק את הדירות החדשות, שזכו לרוח גבית בשנה החולפת, אלא גם את הדירות הישנות ודירות המשקיעים, שעולים באזורים פריפריאלים 400-700 אלף שקל.

שיחות שערכנו עם יזמים בניסיון להבין מדוע דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל הפכו למצרך מבוקש ונדיר יחסית, בטח באזור המרכז אבל גם בחלק מיישובי הדרום, עולה כי יש נתון אחד שמכביד מאוד על האפשרות להורדת מחיר והוא הקמת חניון תת קרקעי.

"אומרים שמחירי הקרקעות יורדים, אבל אם ייכנסו לתוך המספרים - יבינו שזה בכלל לא נכון", אמר לנו יזם מוכר, שביקש להישאר בעילום שם. "כיום, כלל העלויות לדירה בפרויקט ממוצע שלי עומדות על 1.6-1.7 מיליון שקל לדירה. מדובר על פרויקטים עם חניה תת קרקעית".

אירוע נדיר. דירות בחריש (איציק יצחקי)

תכף תבינו למה אותו יזם הדגיש את נושא החנייה, אבל עוד קודם: אותו יזם נותן דוגמא לרווח על דירה ממוצעת שלו במחיר של 3 מיליון שקל. אחרי שמורידים את המע"מ, מחיר הדירה עומד על 2.54 מיליון שקל לערך. אם עלויות הבנייה מסתכמות ב-1.7 מיליון שקל, המשמעות היא שמחיר הקרקע עם הרווח היזמי באותו אזור צריך לנוע סביב 840 אלף שקל. כלומר, בהנחה שהיזם רוצה להרוויח 15% על דירה (381 אלף שקל) הוא צריך להציע על הקרקע פחות מ-460 אלף שקל. בהתאם לכך, הוא מגיש את ההצעה על הקרקע לרמ"י. כשהקרקע עלתה בעבר 1.2 מיליון שקל, הוא יכל לעמוד בכל משום שעלויות הבנייה עמדו על 1.2 מיליון שקל. כעת, הוא מספר, מחיר הקרקע ירד דרמטית בגלל העלייה הדרמטית בעלויות הבנייה. "כיום, אין לי ברירה. אם אגיש הצעה של 1.7 מיליון שקל ליחידת דיור, אני עובר מרווח להפסד יזמי".

היזמים טוענים כי ברוב הפרויקטים, תלוי כמובן במרכיב הקרקע, עלויות ההקמה (שכוללות כמובן את עלויות המימון), עלו ב-40% לעומת המצב לפני המלחמה. "כדי לקנות קרקע באזור טוב, צריך להציע 40% פחות, כמובן שזה תלוי באיזה אזור מדובר. יש אזורים שיותר, ויש אזורים שפחות", הם מסבירים.

שאלנו איך אפשר לייצר דירה ב-2 מיליון שקל. "גם אם תיתן לי את הקרקע במתנה, לא אסכים", מסביר יזם מוכר. "בוא נגיד שנתת לי את הקרקע ללא תמורה. אתה בא ואומר: 'תבנה כאן מגדל 20 קומות, אבל כל דירה תמכור ב-2 מיליון שקל'. אם תוריד את המע"מ, תגיע לעלות הבנייה. כלומר - הרווח היזמי הוא אפס, אני לא מרוויח שקל, אולי אפילו נכנס להפסד. למה שאמכור דירות בהפסד?".

באילת הסיפור שונה. המחירים נעים סביב 2.1 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, אבל באילת אין מע"מ (זה בעצם משקף מחיר של 2.478 מיליון שקל כולל מע"מ בעיר אחרת). במקרה הזה, העלות של הבנייה תהיה נמוכה יותר, סביב 1.44 מיליון שקל - ואז היזם יוכל לבנות.

אבל מה קורה בעיר כמו ערד? שם התב"ע לא מחייבת בניית חניון תת קרקעי. כשעלות הבנייה של דירה ממוצעת נעה סביב 1.3-1.4 מיליון שקל, והקרקע זולה, אפשר לייצר דירה זולה בשני מיליון שקל.

אז למה נושא החניון חשוב כל כך וכמה הוא באמת עולה ליזם (וגם לנו)? על פי הערכת היזמים, בפרויקט ממוצע נע מחיר בניית החניה לבדה כ-180-190 אלף שקל (ממוצע לחניה, כשבונים חניון שלם), אך יש להוסיף גם תקורות. להערכתם, חניון תת קרקעי מייקר את מחיר הדירה בעוד 400 אלף שקל.

400 אלף שקל לדירה. חניון תת קרקעי (אילוסטרציה, צילום: עיריית חיפה)

"צריך לזכור יועצים, 6-7 אנשים שהנושא רלוונטי להם. יש בנוסף לעלות תכנון גם עלויות הקמה ומשך הביצוע משפיע מאוד", מסביר אותו יזם. רוב החברות בונות חניון במשך שנה. לכן, ההערכה היא שביטול חניונים תת קרקעיים בפרויקטים יכול להוזיל את הדירה בעד 400 אלף שקל. אז מה צריכה לעשות המדינה? ראשית, לייעל את נושא החנייה ולקבוע תקן נמוך יותר לחנייה (ממילא בתל אביב תקן החניה הממוצע הוא פחות מאחד וכבר ראינו פרוייקטים שבהם תקן החניה הוא אפס) ושנית - להציע קרקע במחיר זול יחסית, כדי שההנחה תתגלגל ללקוח. האם זה יקרה מחר? לא בטוח.

חריש היא דוגמא טובה. מחיר הקרקע נמוך מאוד (כי המדינה מסייעת ומעודדת יזמים להגיע), חלק גדול מהבניינים ללא חניון תת קרקעי וכשעלות הבנייה, כולל מימון, היא פחות מ-1.3 מיליון שקל (כי גם עלות המימון נמוכה בפרויקט כזה, בשל המינוף הנמוך יחסית) כולל הקרקע הזולה, אפשר למכור דירות ב-1.6 מיליון שקל ועדיין להרוויח 200 אלף שקל לדירה.

עוד ב-

יגאל דמרי: "מחירי הדיור יעלו. אסור לסבסד דירות מחוץ לפריפריה"

לכתבה המלאה