בחודש ינואר השנה עסקנו ב-ice בבעייתיות של המכרז בשכונת פסגת רמות בבאר שבע, בו שיווקה המדינה קרקע לבניית יותר מ-1,500 דירות בהנחה. ראינו את הנולד לא רק בגלל כישלון במכרז דומה בשכונת הרקפות בבאר שבע, אלא בגלל אירועי עבר: בחודש יולי 2023 יצא מכרז לבניית 1,109 דירות, אבל אף יזם לא ניגש. בחודש ספטמבר רמ"י שוב שיווקה את השטח, אבל רק יזם אחד ניגש אליו. שאר הקרקעות עלו לסיבוב שלישי - אבל היזמים שוב הצביעו ברגליים.

רמ"י שינתה את הכללים. מחיר המינימום ירד לשקל בחלק מהמתחמים, כדי ליצור אטרקטיביות, אבל גם אז, חלק מהיזמים החליטו לא לגשת למכרז ובסופו של דבר 55% מהקרקעות באזור נותרו ריקות (שלושה יזמים, החברות דמרי, עם 282 דירות, אחים אוזן, עם 116 וארז אלון, עם 286 דירות - זכו בקרקעות).

די היה להסתכל במחירים שבהם היזמים זכו בקרקע כדי להבין כמה הם לא מתלהבים לבנות בשכונה: יגאל דמרי, שאמר כאן לאחרונה שלדעתו צריך לסבסד דירות רק בפריפריה, הגיש הצעה הנמוכה ביותר מ-95% ממחיר השומה, 360 אלף שקל בלבד לעומת שווי של כ-8.15 מיליון שקל שקבע שמאי רמ"י. בקרקע אחרת שבה הוא זכה, מחיר השומה עמד על כ-12 מיליון שקל, והוא זכה בה במחיר של קצת יותר ממיליון. הוצאות הפיתוח במקרה הזה לא משמעותיות (15 מיליון שקל בלבד), מה שאומר שזו לא הייתה הבעיה במכרז.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, טען אז, ובצדק, כי צריך לסבסד את הקרקעות או להגדיל את המכסה של כמות הדירות שיימכרו לשוק החופשי - מה שיגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור היזמים. ברמ"י לקחו עוד נשימה, ומחר (שני) הם ינעלו מכרז נוסף בפסגות אפק, הפעם לבניית 861 יחידות דיור.

צריך להבין שפסגת רמות, הממוקמת בצפון העיר, מכילה גם פארק ההייטק, אוניברסיטה (בן גוריון כמובן) ואת סורוקה במרחק קצר - כך שיש לה המון פוטנציאל. בסוף, היא אמורה לכלול כ-3,700 יחידות דיור. לשכונה יש גם נגישות תחבורתית גבוהה, היא קרובה יחסית לרכבת ועשרות חברות ההייטק אמורות דווקא לקדם הגעה של קבלנים לאזור. המחיר הממוצע עומד על 15-17 אלף שקל - מעט מעל הממוצע בעיר, אבל לא מעל מחירי הדירות החדשות בעיר, שזה המחיר הממוצע שלהן.

בשונה ממכרזי עבר, הפעם לא מדובר בקרקע עבור דירה בהנחה, שם לעתים הרווח היזמי יורד. על פי תנאי המכרז, הוצאות הפיתוח באזור גבוהות, סביב 300-400 אלף שקל ליחידות דיור, אך מחיר המינימום לקרקע נמוך במיוחד ונאמד בכמה מאות אלפי שקלים. אולי העובדה שהמכרז כולל גם אפשרות להקמת בניינים למסחר ותעסוקה תוביל את היזמים לחשב מסלול מחדש? אם יתקבלו הצעות קרובות למחיר המינימום, סביר להניח שקרקע ליחידת דיור באזור תעלה 450-500 אלף שקל.

עוד ב-

המחירון נחשף: כמה באמת עולה דירה של גינדי בשדה דב?

לכתבה המלאה

בעבר נעשו מכרזים בשכונה, אבל רק עבור פרויקט דירה בהנחה ודיור להשכרה ארוכת טווח. בדקנו את מחירי הקרקע והפיתוח. ב-2022, המחיר עמד על 420-430 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. מאז המחירים עלו, מה גם שמכרזים למגורים אטרקטיביים יותר בתקופה הזו ממכרזי להשכרה ארוכת טווח. האם היזמים ייגשו למכרז? האם כחצי מיליון שקל קרקע ליחידת דיור זו הצעה שעושה שכל בשכונה הזאת? התשובות יתקבלו בקרוב.