1. פעם, אחרי הצבא, כשעידן האונליין לא היה מפותח כמו היום, לבני גילי היה תחביב: להשתתף במכרזים באינטרנט ולנסות לקנות פריטים שווים במחירים נמוכים. זה לימד אותנו על איך להיות אנשי עסקים טובים יותר וגם שיעור חשוב על עקומת ביקוש והיצע.

בניגוד גמור למכרזים של היום, למכרז כזה הייתה משמעות. נניח שרצית לרכוש מצלמה דיגיטלית. היית עושה סקר שוק, ואז נכנס למכרז עד המחיר העליון. למכרז הייתה שעת פתיחה ושער סגירה וידעת שתוך דקות המכרז ייסגר. הרצון להוביל במכרז ולהגיש את ההצעה הגבוהה ביותר, היה סוחף.

היום, שיטת המכרזים נכנסה גם לרשתות הגדולות - אבל לא מדובר במכרז אמיתי. המחיר המוצג הוא נמוך והחברה לא תאפשר לכם לרכוש את המוצר במחיר המינימום. אתה לא רואה מה המתחרים שלך הציעו והרבה פעמים תגלו שהמכרז נדחה. לכן, רובנו רוכשים מוצרים באונליין. במכרזים של פעם, תחושת הניצחון של הרגע הזה הייתה שווה הכל. לפעמים, שניה לפני הגונג, המתחרה היה מגיש הצעה גבוהה בפער של כמה שקלים, והיית מפסיד, למרות שידעת שלא בטוח שהעסקה כלכלית. במהלך אחת ההפסקות באוניברסיטה, אחד הסטודנטים צרח משמחה כשזכה במיקסר בחצי המחיר ורק אחר כך נזכר: הוא בכלל לא ידע לאפות.

פרויקט HaGada בצפון הישן של תל אביב (הדמיה: סנאפשוט)

2026 הגיעה, ועכשיו פרשקובסקי אופה לנו עוגה. היא מוכרת דירות בשיטת המכרזים, שמזכירה לכולנו שבשוק של קונים, אין הגבלות לשיטות היצירתיות של הקבלנים. שוחחתי השבוע עם יוסי פרשקובסקי כדי לשאול עד כמה הוא מוכן ללכת רחוק. הוא סיפר שמדובר בעד 15% פחות מדירות שנמכרו באזור. כלומר, יכול להיות שלא מדובר בהנחה של 15% לעומת שווי השוק היום, ואולי גם לא מדובר בקביעה שמאית, אלא על הערכה. סביר להניח שההפרש לעומת שווי השוק של היום עומד על 10%. הנחה טובה? כן. בהנחה שזאת ההנחה שתקבלו בפועל.

2. בואו נבין מה קורה במכרזים האלה. הציפייה של החברה היא שמאות זוגות צעירים ייגשו אליהם. בהנחה שלא יגישו את מחיר המינימום, אבל גם לא יתקרבו למחיר המחירון, הם יציעו, להערכתנו, לרכוש דירות בהנחה של 8%. ההנחה הזו לא כוללת הטבות מימון מפליגות (רוצים 20%/80%? תשלמו עוד 3% ממחיר הדירה), היא לא מגלמת בתוכה מבצעים נוספים. היא מאפשרת לכם לקבל אחוז הנחה גבוה כדי לרכוש דירה. ואם זה 8%, והקבלן יכול לקבל עכשיו מקדמה של עשרות מיליונים ולהפחית עלויות מימון, יכול להיות שההנחה הזאת שווה לו הרבה יותר מעוד אחוז או שניים במחיר הדירה.

כשקראתי את התנאים בתקנון, נזכרתי מיד בשיטת המכירות של פעם. הריגוש, האדרנלין לפני פרסום התוצאות וההרגשה שהצלחת לדפוק את המערכת. השאלה היא האם בשוק הנדל"ן של היום 8% הנחה, במקום 4% בשוק רגיל, היא הטריגר למכירת 400 דירות בארבעה ימים. את התוצאות נוכל לראות רק בחודש הבא. סביר להניח שמי שבאמת ירצה לקנות דירה בהנחה חד ספרתית, גם יזכה בה. אבל האם ההנחה היא אמיתית?

3. לקחנו את פרויקט הדגל, HaGaDa בתל אביב, שם החברה תציע דירות 3, 4 ו-5 חדרים. צריך להבין שהיזם לא מאפשר לרכוש איזו דירה שאתם רוצים ואנחנו לא באמת יודעים מה עומד מאחורי הדירות שנבחרו - האם הנוף פחות טוב, האם הקבלן יודע מראש שאלה דירות שיהיה לו קשה יותר למכור?

בפרויקט הזה, למשל, 9 דירות בלבד ישתתפו במכרז. דירת 4 חדרים בקומה 5, למשל, תעלה 5.25 מיליון שקל. בדקתי - ובחודש אפריל השנה נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ה-5 במחיר של 5.71 מיליון שקל. מדובר בדירת 86 מ"ר - 66 אלף שקל למ"ר. מה יקרה אם אדם יזכה בדירה במחיר המינימום? 8% הנחה. לא רע, ואם יגיש הצעה גבוהה ב-3%-2% ממחיר הפתיחה, הוא אמנם הרוויח, אבל גם היזם עשה את שלו. אם תקחו דירה עם הטבת מימון, הרווח היזמי כבר מגיע לאזורים שליזם נוח לחיות איתם.