היקף המשכנתאות לחודש יוני עמד על 11.05 מיליארד שקל. לכאורה, זהו נתון מצוין שאמור לשקף זינוק משמעותי בשוק הנדל"ן. נתונים כאלה היינו רגילים לראות בתחילת העשור, בשעה שמחירי הדירות זינקו ב-30% בשנתיים ב-2021 ו-2022. השאלה הגדולה היא איך זה קורה בתקופה של האטה ואיך זה מסתדר עם המספרים שמראים לנו על ירידה בעסקאות הנדל"ן.

אחת הטענות שנשמעו בעניין הייתה שמדובר בעיקר במחזורים. כלומר, אנשים רואים שהריבית יורדת, ממחזרים את המשכנתא ומבחינת הבנק מדובר בהלוואה חדשה. אבל האם כך הם פני הדברים? לפי נתוני בנק ישראל, היקף ההלוואות ללא מחזור עומד על 10.2 מיליארד שקל - עדיין מהגבוהים ביותר בשנים האחרונות. מצד שני, בחודשים האחרונים, וככל שהריבית ממשיכה לרדת, אנחנו רואים את העלייה בנתוני המשכנתאות לצד האטה במכירת דירות חדשות.

במשרד האוצר תולים את הפער הזה ברכישת דירות על הנייר. בדירות יד שניה הקונה לוקח משכנתא תוך זמן קצר יחסית, אבל בדירות חדשות, לעתים רכישה על הנייר גורמת לו לקחת משכנתא כעבור שנתיים-שלוש.

 
 הפער בין היקף המשכנתאות להיקף העסקאות (נתונים: משרד האוצר)

בשנים 2020-2021, מסבירה סגנית הכלכלן הראשית גלית בן נאים, ההיקף זינק בשל עודף ביקוש בשוק, אולם בשנתיים האחרונות זה קורה בגלל עודף היצע, כך אפשר לראות גם לפי התרשים כאן למעלה.

לפי התרשים של בן נאים, התרשים מציג את הפער בין מספר העסקאות שנחתמו בכל חודש בשוק החופשי לבין מספר המשכנתאות שניטלו בשוק החופשי (כולל יד שניה). בעוד שבדירות יד שנייה נוטלים משכנתא סמוך יותר לחוזה, בעסקאות 20/80 ועסקאות על הנייר בכלל, התשלום הגדול הוא בסמוך למסירת הדירה ולכן חלק מהאנשים שלקחו משכנתא עכשיו, רכשו את הדירה ב-2024.

בן נאים מסבירה כי "בדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי ניתן לראות כי לאורך כל התקופה הפער בין מספר העסקאות למספר המשכנתאות קרוב לאפס. גם אם עלה מעט בשנתיים האחרונות, זה עדיין בטל בשישים. מנגד, בדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי איך נגיד, רואים איך השוק התהפך".

אפשר לראות בגרף שבתקופת הצמיחה של השוק היה פער שלילי בין מספר הדירות שהחלה בנייתן לבין מספר הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי. וכך "נפתח" לראשונה פער גדול בין מספר העסקאות למספר המשכנתאות שניטלו. בן נאים מוסיפה כי "עם תחילת רצף העלאות הריבית בשנת 2022, התכווץ הפער בין מספר העסקאות למספר המשכנתאות שניטלו. אבל לא להרבה זמן. הטבות המימון הגיעו לשוק, כאשר אלו הגיעו לשיאן בסוף 2024. כך נפתח שוב פער גדול בין שתי סדרות הנתונים".

עוד ב-

העיר שבה תמצאו דירה עם ממ"ד ומרפסת ב-1.25 מיליון שקל

לכתבה המלאה

היא מסכמת את הנתונים כך: "ב-2025 החגיגה הלכה ודעכה, בין היתר על רקע מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון. כך, מספר הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי צנח ב-34% לעומת 2024, והפער הלך והתכווץ עד שעבר לטריטוריה שלילית".