1. יש כמה דרכים להסתכל על מה שעבר בשנה העברית האחרונה על שוק הנדל"ן, אבל הדרך הפשוטה ביותר היא להבין מה קרה למחירים. לפי הלמ"ס, מדובר בירידה של 1.5%. לפי מכון אלרוב, זו ירידה של 2.5%. לפי האוצר, צריך להוסיף את מבצעי הקבלנים. גם אם נכליל ירידה של 4% בממוצע, נקבל ירידה מינורית משום שהם מהווים 10% מהעסקאות בשוק.

אבל יש משהו שלא כתוב במספרים ולא בספרים. קוראים לזה אווירה, והיא חזקה יותר מכל נתון כלכלי שתכניסו למשוואה. האווירה בשוק משתנה כשהריבית גבוהה, כשהקבלנים לא מצליחים למכור ובעיקר כשהציבור קורא כותרות שליליות, מתחיל לחשוש ומוכר את הדירה מהר, בהנחה של מאות אלפי שקלים.

האווירה בשוק הנדל"ן מושפעת מכמה גורמים, אבל בראש ובראשונה זו הריבית. הריבית משפיעה על כולם: על החזר המשכנתא שלכם, על עלויות המימון של הקבלנים, ובעיקר על הציפיות שלכם לגבי העתיד. כשהריבית גבוהה, היא מכרסמת בשוק העסקאות. פחות עסקאות = ירידת מחירים.

מראש השנה הקודם ועד ראש השנה הנוכחי, ביצע הנגיד 5 הפחתות ריבית. הכלכלנים דיברו על 2-3, אף אחד לא ציפה לירידה כל כך דרמטית. ועכשיו בנק ישראל צופה עוד 2 הפחתות ריבית בשנה הקרובה. הריבית עומדת על 3.25%. ירידה לאזור 2.75% היא לא רק הפחתה בהחזר החודשי, אלא נתון שמשנה אווירה: הוא יגרום לאנשים להוציא את הכסף מהחיסכון בבנק שמניב להם 5% בשנה ולהשקיע אותו במשהו אחר. אין הרבה אפיקים בטוחים כמו הנדל"ן ויכול להיות שנראה מעבר טבעי להשקעה בשוק הדיור.

והנה עוד נתון שכדאי לקחת בחשבון: שתי הפחתות ריבית משנות אווירה כיוון שבאזורים רבים בישראל אפשר להשיג תשואה גבוהה יותר על דירות לעומת הריבית אחרי הפחתות נוספות. מעבר לכך, כיוון שמחירי הדיור ירדו ודמי השכירות בעלייה, היא מגדילה את אחוז התשואה על דירות.

אסור לשכוח שאנחנו בשנת בחירות, ואם לא נסיים אותן עם הרכבת ממשלה בנובמבר, סביר להניח שזה ישפיע בעקיפין גם על התחזית ואולי גם על ציון האשראי. ומשם, הדרך לשינוי אווירה קצרה מתמיד.

2. בעודי כותב את הטור וצנצנת דבש מונחת לפניי, קשה היה שלא להיזכר בשיר "על כל אלה" ("על הדבש ועל העוקץ") שנכתב והולחן על ידי נעמי שמר.

בתוך צנצנת הדבש של שוק הנדל"ן מסתתרים רוכשי דירה בהנחה, זו הייתה שנה שבה הם הרוויחו עוד כמה מאות אלפי שקלים, רק כדי למכור את הדירות האלה בעוד כמה שנים ברווח. זו הייתה שנה טובה במיוחד גם לאלה שרכשו דירות במחיר למשתכן ב-2019, והכפילו את ערך הדירה.

ה"עוקץ" הוא נטל המשכנתא. הריבית שנותרה גבוהה וגרמה למעמד הביניים להחזיק את הראש מעט מעל המים. שוכרי הדירות קיבלו מכתב מבעל הדירה על עליית שכר הדירה ב-5%, ולאף אחד לא נותרה ברירה אלא לשלם. אלא אם הוא מצא פתרון אחר לקורת גג שהוא לא רכישת דירה או שכירות - מגורים אצל ההורים, למשל.

3. תשואה של 4.9% - זה מה שקיבלתם אם השקעתם את הכסף במדד הנדל"ן ב-12 החודשים האחרונים. מדד הבנייה רשם ירידה של כ-1.7%. מדד ת"א 35 עלה בכ-35%. המספרים מדברים בעד עצמם. זו הייתה שנה קשה לחברות הנדל"ן, שנה שבה הריבית הקשתה מאוד על הקבלנים וגררה הפסדים של עשרות מיליונים, ובעיקר שנה שבה היססתם כשרציתם לחתום על מסמכי המשכנתא.

ומה עשה מדד הבנקים? מעל 23%. הקבלנים בוכים, הציבור נחנק, ומי שמרוויח מכל האווירה הזו בשוק הם חנן פרידמן, ידין ענתבי ומשה לארי. ועוד כמה פקידים בכירים. אולי במקום לנסות ולהוריד את מחירי הדיור, מישהו יקבע רף עליון להחזר המשכנתא שלכם.

ויפה שנה אחת קודם.