השינויים במחירי הדיור אינם קבועים. הם משתנים בין יישוב ליישוב, בין שכונה לשכונה ואפילו בית בתים צמודים באותו הרחוב. יש כמה סיבות לירידה או עלייה של מחירי הדיור. בראש ובראשונה מדובר בביקוש והיצע. אלה מושפעים בעיקר מהתחלות הבנייה. במקום שבו הביקוש גבוה ואין בתים למכירה, המחירים יעלו. ולהפך - במקום שבו ההיצע גבוה והביקוש נמוך - המחירים יירדו. נקודת שיווי המשקל, ששם המחירים הם סטטיים, נמצאת לרוב באזורים שבהם רמת הביקוש וההיצע שווים.

בעזרת נתוני הלמ"ס, בדקנו אילו ערים הן המובילות בהתחלות הבנייה. זה עדיין לא אומר בהכרח שהמחירים יירדו, זה תלוי מאוד בביקוש. אם תבנו שכונה של 2,000 דירות באופקים, ששם ההיצע גבוה מאוד, סביר להניח שהמחירים יהיו בירידה מפני שהמוכרים יודעים שמספר הקונים נמוך לעומת מספר הדירות. אם תבנו בניין בוטיק בשכונה מבוקשת בגבעתיים או בירושלים, יכול מאוד להיות שנראה עליית מחירים.

לפי הנתונים שבידנו, 5 הערים המובילות בעלייה בהתחלות הבנייה הן כפר סבא, יהוד-מונוסון, אשקלון, קריית גת והרצליה. לכאורה, אפשר להרים גבה - אנחנו יודעים שאופקים היא אחת הערים עם ההיצע הגבוה ביותר - אז איך יכול להיות שהיא לא נכללת ברשימה?

ההסבר הוא פשוט: ההשוואה היא בין יולי 2025 עד יוני 2026, לעומת שנה קודמת. בשנה זו החל הגל הגדול של הבנייה באופקים, וכפי שתוכלו לראות בהמשך, היא אחת הערים שנכללות בטבלת הערים המובילות בירידה בהתחלות הבנייה.

לגבי קריית גת, אין צורך להרחיב את היריעה. העיר מפתחת את שכונת כרמי גת, ובונה מאות דירות במסגרת דירה בהנחה. המצב דומה גם ביהוד מונוסון שנכנסה חזק לשיטת המכרזים ומושפעת גם מפרויקטים גדולים, כמו של אאורה. אשקלון החלה את תנופת הבניה מאז המלחמה, בעקבות הביקוש הגדול מאוד לדירות עם ממ"ד.
 

לגבי כפר סבא, צריך לזכור שקריית הצעירים בפיתוח ויש לא מעט בניינים חדשים בשכונות, כמו כפר סבא הירוקה. בהרצליה ההשפעה ניכרת בשל הבנייה המואצת בשנה האחרונה בגליל ים - יש מי שיאמר שזו השכונה הטובה ביותר בישראל מבחינת מיקום ורמת האוכלוסיה.

עוד ב-

מחירי הדירות בחריש יורדים - זה המחיר המפתיע לדירה

לכתבה המלאה

חשוב מאוד לשים לב גם למספרים. יש עיר שתבנה 100 דירות בשנה, ואחרי שנה תבנה 500 בלבד ותיחשב לכזו שבה נרשם זינוק גבוה. זה בדיוק מה שקרה בכפר סבא, שכמעט לא בנתה דירות בין יולי 2024 ליוני 2025. בקריית גת ובאשקלון בנו מעל 2,000 דירות בשנה זו. עוד ערים שבונות מעל 2,000 דירות: בת ים, נתניה, רמת גן, פתח תקוה, חיפה, ירושלים ותל אביב. בתל אביב נרשם זינוק של כמעט 20% ובשנה האחרונה נבנו בה 7,611 דירות - בערך פי 4 מערים כמו לוד ונתניה.