בסקירת הנדל"ן שערך משרד האוצר לחודש מרץ מתחבא נתון חשוב: תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, לפני ניכוי תשומות, עמד על 4.7 מיליארד שקל. הנתון הזה מעט מלחיץ בעיקר כשמשווים אותו לתזרים הפוטנציאלי. ההבדל בין התשלום בפועל לפוטנציאל העתידי נובע מהכסף שעדיין לא התקבל, בין מכירות בעסקאות רגילות וליניאריות, בהן הקונה משלם בהתאם ללוח הזמנים שנקבע ולפי קצב התקדמות הבנייה, לבין עסקאות 20/80 ודומיהם, במסגרת הטבות המימון.

בניכוי התשומות, תזרים המזומנים נטו עמד על 500 מיליון שקל, כלומר התזרים הוא שלילי. זה מזכיר את מה שקרה בינואר השנה, אבל אז היה לקבלנים תירוץ: הם הזכירו כי בחודש דצמבר הייתה נהירה למשרדי המכירות בשל עליית המע"מ בתחילת השנה, שחלק מהעסקאות נקלטו רק באותו חודש (למי ששכח, נזכיר מה קרה חודשיים קודם: התזרים בפועל עמד על 3.5 מיליארד שקל בלבד, לעומת התזרים הפוטנציאלי של 6.3 מיליארד).

מספרים שהתזרים הוא המלך, אבל זה לא תמיד נכון. לפחות לא בהקשר הזה. המשמעות של תזרים שלילי היא רחבה: זה אומר שהקבלנים מכרו דירות בקצב מהיר ועדיין לא קיבלו כסף. מה קורה עם הכסף שנשאר? הקבלנים מממנים אותו ומשלמים ריביות גבוהות על החובות שלהם. הם ממונפים. הם מרגישים את זה היטב בכיס וכדי להמשיך ולגדר את עצמם הם חייבים למכור דירות גם במחיר נמוך יותר. בפועל, זה לא קורה. הקבלנים לא מגלים חולשה ולא מוכנים להוריד מחיר, אלא נותנים מוצר שווה כסף, ואת זה אי אפשר לראות בנתוני רשות המסים.

ראוי להזכיר כי מצד שני הקבלנים גם נהנים מאותן הטבות: הם מצליחים להחיות את השוק מחדש, למכור דירות בקצב משביע רצון ביחס לרוח התקופה והמכונה ממשיכה לעבוד.

חלקן עומדות ריקות. דירות בחריש (איציק יצחקי)

במצב הנוכחי, מתרחשים שני דברים: הראשון, הקבלנים מוכרים על הנייר יותר ומשפרים את קצב המכירות שלהם. השני: הם נשארים בלי מזומן בקופה, וזה מסוכן. כסף ביד שווה לא רק את העסקה הבאה, הוא שווה גם את הריבית שלא שולמה. במקביל, הקבלנים ממשיכים לשלם ביוקר בגין הוצאות הבנייה שעולות. רוב היזמים לא חותמים עם קבלני הביצוע על הסכם פאושלי (כלומר אחיד, שמבטיח מראש מה יהיה הסכום בגין הבנייה), אלא על הסכם משתנה וצמוד למדד תשומות הבנייה, שעומד לזנק בקרוב.

עוד ב-

היזם המוביל: "הטבות מימון? מתוך 230 דירות, מכרנו פחות מ-20% במבצע"

לכתבה המלאה

מה אנחנו רואים בדוחות? יותר מכירות, אבל פחות כסף בקופה. משיחה עם קבלנים גדולים עולה תמונה ברורה: הם ישרדו את התקופה כי הבנקים צריכים אותם חזקים. הקבלנים הקטנים עלולים למעוד וליפול כמו מגדל קלפים. בינתיים, אחוז הקבלנים שפשטו את הרגל נמוך בהשוואה למה שציפינו בתחילת המלחמה, אבל מצד שני: זה עדיין לא מבטיח שמחר לא נראה את ערימת הקלפים הזו נופלת ברגע הראשון שמישהו עשה קצת רוח. לפי הקבלנים, דרוש יותר מחלון פתוח כדי להפיל את המגדל הזה. הבעיה היא שלגישת פקידי האוצר, לא מדובר ברוח, אלא בסופת טורנדו שעשויה לתפוס את הקבלנים הקטנים (ואותם) לא מוכנים.