מבצעי המימון של הקבלנים במגמת ירידה. זה הוכח מהרגע הראשון באמצעות נתוני הלמ"ס וכעת גם משרד האוצר מצטרף לחגיגה, למרות שיש עדיין פערים בין הצדדים. כך או כך, הקבלנים הצליחו לעקוף את תקנות המפקח על הבנקים. אתה לא מאפשר לנו לתת מבצעי מימון של 10/90? נמציא לך טריק שיווקי חדש. זה התחיל עם סבסוד משכנתא, שחוסך לבעלי הדירות לפחות 3% בריבית ובמקרים קיצוניים, חוסך להם עד 2,000 שקל בהחזר החודשי. אבל הפעם לא מדובר בסבסוד משכנתא, אלא בתמריץ לרוכשים - שלמו מוקדם, קבלו הנחת מזומן.

מקרה כזה מצאנו בשבוע האחרון, כאשר חברת דרא שיווק נדל"ן החלה בשיווק סדרת פרויקטי בוטיק בשכונת פלורנטין בתל אביב. הפרויקטים כוללים סה"כ ארבעה בנייני בוטיק עם כ-82 יח"ד בסך הכל, כשמחיר דירת 2 חדרים עם מרפסת מתחיל מ-2.75 מיליון שקל.

אבל מה קורה במעמד המכירה? איש השיווק יסביר לכם שכל שקל שתשלמו מעבר ל-20%, יקנה לכם הנחה של 10%. פנינו לחברה כדי לשאול האם מדובר בטריק שיווקי, או בהנחה אמיתית. כלומר, מה יקרה כשרוכש יגיע למשרד המכירות ויודיע לקבלן? לקחתי משכנתא, או לחלופין יש לי הון עצמי מלא, ואני רוצה לקנות דירה. האם במקרה כזה הקבלן יוריד 10% במחיר? התשובה שקיבלנו: על דירה של 2.75 מיליון שקל, תשלמו 550 אלף שקל כמקדמה (המקדמה על המחיר המלא), ועל השאר, 2.2 מיליון שקל, תקבלו 220 אלף שקל הנחה. כשמשחקים עם המספרים מגיעים ל-8% הנחה ממחיר המחירון.

בדקנו מה גודל הדירה - 51 מ"ר, פלוס 7 מ"ר מרפסת, כלומר 54.5 מ"ר אקוויוולנטי שזה מביא אותנו למחיר של כ-50,500 למ"ר - זול לשכונה. אם תשלמו עכשיו ותקבלו הנחה, זה אומר שהדירות בפרויקט (בעיקר הגדולות, הן תמיד זולות יותר למ"ר לעומת הקטנות) יימכרו בממוצע בפחות מ-50 אלף שקל למ"ר.

ההנחה היא ביחס לפרויקט ברחוב נווה שאנן 23, במדרחוב המתחדש של תל אביב. צפי האכלוס הוא בעוד 3 שנים. במטלון 62 החברה משווקת פרויקט נוסף, שם המחיר יהיה 2.95 מיליון שקל והאכלוס בזמן דומה. "למעשה, הלקוח מחליט כמה הוא משלם על הדירה ומה גובה ההנחה", אמר מנכ"ל דרא בתגובה ל-ice.

ההנחה הזו, במקרה הזה, היא ברף הגבוה. זה עוקף את הגבלות המפקח על הבנקים בצורה פשוטה: במקום לקבל הטבת מימון, או להעניק הלוואת קבלן, היזמים שולחים את הלקוחות לבנקים, מבקשים שיקחו משכנתא כבר עכשיו ואת ההנחה הם יקבלו במקום, במקום דרך הטבת מימון. כך הקבלן מקבל כסף חי כבר עכשיו. הוא אומר ללקוחות: רוצים הנחה גבוהה יותר? תכניסו לי עוד כסף.

 
שווה ערך לפריים מינוס 4 בערך. המודעה של חן ואיתי גינדי בנתניה (איציק יצחקי)

הנתון הזה לא מובן מאליו ככל שמסתכלים על נתוני מדל"ן מהשנה האחרונה. מתחילת השנה התבצעו בשכונה 37 עסקאות לרכישת דירות, חדשות ויד שנייה מתוכם נעשו בשכונה 25 עסקאות לרכישת דירות חדשות, במחיר ממוצע של כ-72 אלף שקל למ"ר.

בין 2014 ל-2024 עלו מחירי הדירות בשכונה בכ-122% - מעט מעל הממוצע הארצי, שנע סביב 100%. בכלל, בשני העשורים האחרונים עלו מחירי הדירות בממוצע ב-200%, מה שאומר שכל מי שרכש דירה באזור יקבל היום סכום גבוה יותר.

לצד זה, חשוב להזכיר: פלורנטין אינה נמנית עם השכונות שעשו את הקפיצה הגבוהה ביותר ב-5 השנים האחרונות. לפי נתונים שקיבל האתר ממדלן, דווקא השכונות היותר דרומיות רשמו זינוק גבוה יותר: בשכונת יפו ד' נרשם הזינוק הגבוהה ביותר - כ-42%. לעומת זאת, בלב תל אביב המחירים עלו ב-22% בלבד.

ביפו נמכרו לפני 5 שנים דירות במחיר של 24 אלף שקל למ"ר והיום מחירי הנדל"ן באזור עומדים על כ-34 אלף שקל למ"ר. בלב תל אביב, לעומת זאת, המחירים לפני 5 שנים עמדו על כ-51 אלף שקל למ"ר והיום הם עומדים על 62 אלף שקל למ"ר. שכונה נוספת מהחלק הדרומי של העיר שרשמה קפיצה היא כפר שלם. המחירים ב-2019 עמדו על פחות מ-26 אלף שקל למ"ר. היום המחירים עלו והדירות נמכרות סביב 35 אלף שקל - מחיר דומה לאזור יפו ד'.

עוד ב-

שוק הנדל"ן עובר טלטלה: היזמים מסבסדים 2,000 שקל במשכנתא כדי למכור

לכתבה המלאה

ועוד מילה על פלורנטין: לאחרונה מצאנו כי ברחוב העלייה, ממש על קו התפר של רחוב פלורנטין, ב"מגדלי פלורנטין", נמכרת דירה ב-1.85 מיליון שקל. איך יכול להיות שדירה במגדלים נמכרת במחיר הזה? אל תיבהלו, לא מדובר ממש במגדל, אלא בבניין שהוקם לפני כ-15 שנה בלב הרחוב הסואן בסביבה. מדובר בדירת 2 חדרים בגודל 28 מ"ר בלבד. נכון שיש שומר בכניסה, ועדיין - מבט אל הבניין מבחוץ לא יוביל אתכם למסקנה שמדובר בנכס יוקרתי, אפילו רחוק מכך. ובכל זאת, לרכוש נכס חדש במחירים של 2.5 מיליון שקל בתל אביב, הם לא דבר של מה בכך.