ההאטה בשוק הנדל"ן מורגשת היטב בשוק. הקבלנים מורידים מחירים והרוכשים זהירים יותר. ההאטה ניכרת יותר בשוק היד השנייה. בתקופה האחרונה אפשר לראות כי דירות ללא ממ"ד מורידות את ממוצע המחירים. הקבלנים אמורים ליהנות מכך. פחות אנשים מוכנים לקנות דירות בלי ממ"ד.

"אין ספק שאנחנו מרגישים את ההאטה במשרדי המכירות", מספר יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב לשעבר, היזם אבי זיתוני. "הרוכשים היום זהירים יותר, בודקים יותר אפשרויות ולוקח להם זמן רב יותר לקבל החלטה. יחד עם זאת, חשוב להבחין בין האטה בקצב העסקאות לבין עצירה של השוק. גם בתקופה הנוכחית אנחנו ממשיכים לראות תנועה של מתעניינים ולסגור עסקאות. דווקא באזור השפלה, בערים כמו רחובות, נס ציונה ויבנה, אנחנו רואים ביקושים ערים והתעניינות מצד רוכשים, בעיקר בקרב משפחות ומשפרי דיור שמחפשים לשדרג את איכות המגורים שלהם".

לפי נתוני הלמ"ס, ברבעון השלישי נרשמה עלייה של כ-25% במכירות הדירות.
"וזה נתון שמצביע על כך שהביקושים עדיין קיימים. להערכתי, חלק לא מבוטל מהרוכשים נמצאים כרגע בעמדת המתנה, אבל הצורך שלהם בדירה לא נעלם. ככל שהריבית תמשיך לרדת ותחושת הוודאות במשק תתחזק, אני מאמין שנראה גם שיפור בקצב המכירות. בסופו של דבר, מי שמציע היום מוצר איכותי, במיקום טוב ובמחיר נכון, ממשיך לפגוש רוכשים שמוכנים לבצע עסקה" 

הריבית נמצאת בירידה, אנחנו כבר ב-3.25% וההערכה היא שתוך מספר חודשים הריבית תרד בין רבע לחצי אחוז. אנחנו רואים שהריבית יורדת, אבל ההאטה עדיין לא מאחורינו. האם הריבית היא בכלל הסיפור?
"הריבית היא בהחלט גורם משמעותי, אבל היא לא הסיבה היחידה להאטה בשוק הדיור. אנחנו נמצאים בתקופה של חוסר ודאות, עם מערכת בחירות בפתח ואיום ביטחוני שעדיין מרחף מעל ישראל. רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שמשפחה מקבלת וכשאנשים לא יודעים מה צפוי לקרות בעוד כמה חודשים, רבים מהם מעדיפים לדחות את ההחלטה, גם אם מבחינה כלכלית הם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה".

הכל בריבית.
"אני חושב שבנק ישראל נוקט מדיניות זהירה מדי. הורדות ריבית של רבע אחוז בכל פעם הן צעד בכיוון הנכון, אבל ההשפעה שלהן על השוק הדרגתית ומוגבלת. הפחתה משמעותית יותר, של חצי אחוז לפחות, יכולה לתת דחיפה חזקה יותר לשוק ולשדר לציבור מסר של אמון ביציבות המשק. הכלכלה הישראלית הוכיחה את החוסן שלה, האינפלציה התמתנה ופרמיית הסיכון ירדה, ולכן בעיניי יש מקום לצעד משמעותי יותר מצד הנגיד. בסופו של דבר, אני מאמין שהשילוב בין ריבית נמוכה יותר לבין חזרה ליציבות ולוודאות הוא מה שיחזיר בהדרגה את הרוכשים לשוק ויאפשר התאוששות ממשית בקצב המכירות".

מתי נראה היפוך מגמה בשוק?
"אני מעריך שהשינוי בשוק יגיע ברגע שנראה חזרה של ודאות ויציבות למשק. הציבור צריך לדעת לאן המדינה הולכת, הן מבחינה ביטחונית והן מבחינה כלכלית. אני מקווה שנעבור מערכת בחירות אחת שתסתיים בהקמת ממשלה יציבה, שתעביר תקציב מדינה בזמן ותציב את משבר הדיור בראש סדר העדיפויות שלה. ענף הנדל"ן זקוק למדיניות ברורה וארוכת טווח, שתטפל בחסמים, תאיץ את הליכי התכנון והבנייה ותייצר תנאים שיאפשרו להגדיל את היצע הדירות. במקביל, חשוב שבנק ישראל ימשיך במגמת הורדת הריבית, שתקל גם על הרוכשים וגם על היזמים. אני מאמין שככל שנראה יותר יציבות, לצד ריבית נמוכה יותר וצעדים ממשלתיים שיתמכו בענף, הביטחון של הרוכשים יחזור ואיתו גם קצב העסקאות. הביקוש הבסיסי לדיור בישראל לא נעלם ורבים מהרוכשים פשוט ממתינים לתנאים שיאפשרו להם לקבל החלטה בביטחון".

הקבלנים מורידים במחיר כדי למכור דירות. מה קורה אצלכם?
"אנחנו נמצאים בסיטואציה מעט שונה. לאחרונה התחלנו את שלב הפריסייל בפרויקט החדש שלנו ברובע קדם במזרח רחובות. אנחנו היזמים הראשונים שעולים על הקרקע בשכונה ולמעשה גם הראשונים שקובעים את רמת המחירים בשוק המקומי החדש שנוצר כאן. נכון להיום, המחירים אצלנו יציבים ואנחנו לא רואים צורך לבצע שינוי במחירון. יחד עם זאת, אנחנו בהחלט מבינים את המציאות בשוק ואת האתגרים שעומדים בפני הרוכשים ולכן מגלים גמישות בתנאי התשלום ומציעים אפשרויות לפריסה נוחה שמותאמת לצרכים וליכולות של כל לקוח. מבחינתנו, המטרה היא לאפשר לרוכשים שמזהים את הפוטנציאל של השכונה להיכנס לפרויקט כבר בשלב מוקדם, במחירי פריסייל ובתנאי תשלום נוחים".

נחמה בוגין, יו"ר לשכת השמאים, אמרה בשבוע שעבר ש-85 אלף דירות לא מכורות זו אגדה אורבנית, שצריך להתייחס לדירות המוכנות שלא מכורות. מה דעתך?
"אני מסכים שצריך להכניס את הנתון הזה לפרופורציות. יש הבדל גדול בין דירה שהושלמה וממתינה לרוכש לבין דירה שנמצאת בשלבי תכנון או בנייה ותימסר בעוד שנתיים או שלוש. לפי ההערכות שאני מכיר, מתוך כ-85 אלף הדירות שטרם נמכרו, רק כ-15 אלף הן דירות מוכנות לאכלוס. צריך גם לזכור שמשך הבנייה בישראל התארך בשנים האחרונות, בין היתר בעקבות השינויים בכוח האדם באתרי הבנייה. בפרויקטים של התחדשות עירונית התהליך מורכב עוד יותר, משום שגם לאחר קבלת היתר הבנייה נדרשים פינוי הדיירים, הריסת המבנים הישנים ורק לאחר מכן ניתן להתחיל בהקמת הבניינים החדשים. אני חושב שצריך להתייחס לנתון הכולל בזהירות ולבחון מה באמת עומד מאחוריו".

קשה להתעלם מרוח התקופה.
"אי אפשר להתעלם מכך שהשוק נמצא בתקופה מאתגרת, אבל דווקא עבור רוכשי הדירות זו יכולה להיות הזדמנות יוצאת דופן. אנחנו רואים היום גמישות בתנאי התשלום והטבות שלא היו מקובלות בשוק במשך שנים. רוכש שמגיע היום עם הון עצמי מספק ויכולת מימון מוכחת, נמצא בעמדת מיקוח טובה יותר מבעבר". 

אחד הקבלנים אמר לי לאחרונה שבעבר הוא היה מרוויח 90-120 מיליון שקל לפרויקט, אבל הרווח שלו נחתך. מציגים את הקבלנים כמסכנים, אבל אם הוא הרוויח 60 מיליון שקל ב-3 שנים, הוא עדיין לא בהפסד.
"אני לא חושב שיזמים צריכים להתנצל על כך שהם מרוויחים כסף. אנחנו יזמים שמקימים פרויקטים בהשקעות של מאות מיליוני שקלים, מעסיקים עובדים, מפרנסים שורה ארוכה של ספקים וקבלני משנה ונוטלים על עצמנו סיכונים משמעותיים לאורך שנים. אבל השאלה היא לא כמה כסף יזם הרוויח בסוף הפרויקט, אלא כמה כסף הוא השקיע, איזה סיכון הוא לקח ומה שיעור הרווח ביחס להשקעה. רווח של 60 מיליון שקל יכול להישמע גבוה מאוד, אבל אם מדובר בפרויקט שהושקעו בו מאות מיליוני שקלים ונמשך שנים ארוכות, צריך להסתכל על התמונה המלאה".

ובכל זאת, הרווחיות נשחקה.
"צריך גם להבין שבשנים האחרונות הרווחיות בענף נשחקה מאוד בעקבות העלייה בעלויות הבנייה, המחסור בכוח אדם, התייקרות המימון והתארכות משך הביצוע. יש פרויקטים שבהם הרווח היזמי הצטמצם לרמה של 3%-4% בלבד. ברמת רווחיות כזו, כל עיכוב נוסף או התייקרות בלתי צפויה עלולים להפוך פרויקט רווחי לפרויקט הפסדי. יתרה מכך, אם יזם יציג מראש לבנק המלווה פרויקט עם רווחיות צפויה של 3%, ספק רב אם יקבל בכלל מימון. כבר ראינו בעבר חברות בענף שנקלעו לקשיים חמורים ואף לחדלות פירעון. לכן, רווח יזמי הוא לא מותרות, אלא תנאי הכרחי ליכולת של היזם לקבל מימון, לעמוד בהתחייבויות שלו ולהשלים את הבנייה. בסופו של דבר, גם לרוכשי הדירות יש אינטרס שהחברה שממנה הם רוכשים תהיה יציבה ואיתנה מבחינה פיננסית".

אתה מכיר קבלנים שמוכרים בהפסד יזמי? הבנק מאפשר?
"בהחלט יש היום יזמים שהרווחיות שלהם נשחקה כמעט לחלוטין, ויש גם מקרים שבהם יזמים נאלצים למכור דירות במחירים שמגלמים הפסד, רק כדי לייצר תזרים ולהחזיר חלק מההלוואות שנטלו. בחלק מהמקרים הם נדרשים להביא עוד כסף מהבית כדי לעמוד בהתחייבויות שלהם. צריך להבין שהבנק המלווה רוצה בראש ובראשונה להבטיח את החזר האשראי ואת השלמת הפרויקט, ולכן כאשר הרווחיות נפגעת באופן משמעותי, נדרשות לעיתים התאמות והזרמת הון נוסף מצד היזם. זה בדיוק הסיכון שאנחנו מדברים עליו בענף הנדל"ן".

מתחילים פרויקט עם תחזית ל-15% יזמי, ומסיימים ב-10%.
"יזם יכול להיכנס לפרויקט עם תחזית לרווחיות מסוימת, אבל לאורך השנים עלויות הבנייה והמימון עולות, לוחות הזמנים מתארכים ומחירי המכירה לא תמיד עומדים בציפיות. בחברות שיש להן צבר פרויקטים רחב, לעיתים הרווח מפרויקט אחד יכול לפצות על הפסד בפרויקט אחר, אבל לא לכל היזמים יש את היכולת הזאת. עבור חברה שכל הפעילות שלה נשענת על פרויקט אחד או שניים, שחיקה כזו ברווחיות יכולה להפוך מהר מאוד לבעיה קיומית. זו הסיבה שהמציאות הנוכחית בענף מאתגרת הרבה יותר מכפי שניתן להבין רק מהסתכלות על מחירי הדירות או על הרווחים של היזמים בשנים קודמות".

אבי זיתוני (צילום: יניב אלפסי)

מה מצב הנדל"ן ברחובות? כמה עולה מטר בבנייה חדשה?
"רחובות היא עיר עם ביקושים יציבים יחסית, אבל חשוב להבין שיש פערים משמעותיים בין האזורים השונים שלה. במערב העיר יש שכונות ותיקות שבהן מקודמים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, בעוד שבמזרח העיר מתפתח רובע קדם, רובע מגורים חדש שמתוכנן בסטנדרטים מודרניים, בסמיכות לשכונת המדע ולמכון ויצמן. באזור הזה המחירים בבנייה חדשה נעים סביב 31.5 אלף שקל למ"ר.  אנחנו הראשונים שעולים על הקרקע ברובע קדם, וכבר בשלב הפריסייל רואים התעניינות משמעותית. מעניין לראות שחלק גדול מהמתעניינים הם תושבי רחובות שמכירים היטב את העיר, מבינים את הפוטנציאל של השכונה החדשה ואת ההשקעה בתכנון שלה.

"לצד זאת, אנחנו מקבלים לא מעט פניות גם ממשפחות מאזור המרכז ומירושלים שמחפשות אלטרנטיבה למגורים באזור השפלה.  מבחינת המחירים, דירת 5 חדרים בפריסייל ברובע קדם נמכרת כיום במחיר אבסולוטי שקרוב מאוד למחירה של דירת 5 חדרים בשכונת המדע הסמוכה. ההבדל הוא שברובע קדם מדובר ברכישה בשלב מוקדם של שכונה חדשה, עם אפשרות ליהנות מתנאי תשלום נוחים וגמישים לאורך תקופת הבנייה. אני חושב שככל שעבודות הפיתוח והבנייה בשכונה יתקדמו, יותר רוכשים יוכלו לראות את מה שהתושבים המקומיים כבר מתחילים לזהות היום".

הראשון שעלה על הקרקע במזרח העיר. רחובות (ETQAN)

יש גם נקודת אור - מספר העסקאות אמנם לא גבוה, אבל רואים תהליך התאוששות. מה יקרה ב-2027?
"אנחנו בהחלט מזהים סימנים להתאוששות בשוק, גם אם היקף העסקאות עדיין נמוך ביחס לשנים קודמות. אני מסתכל על 2027 באופטימיות ומקווה שזו תהיה השנה שבה נראה חזרה הדרגתית ליציבות. הרבה תלוי במה שיקרה לאחר הבחירות. אם תקום ממשלה יציבה שתעביר תקציב בזמן, תחזיר ודאות למשק ותציב את ענף הדיור בראש סדר העדיפויות, לצד המשך מגמת הורדת הריבית, אני מאמין שנראה גם שיפור משמעותי בקצב המכירות. יש גורם נוסף שעשוי להשפיע על השוק כבר בתחילת השנה והוא מס הרכישה".

עוד ב-

מכה לקבלנים ולרוכשי הדירות: רשות המסים רוצה להחזיר את מס הנדל"ן

לכתבה המלאה

מה יקרה אם הוראת השעה לא תוארך?
"אם הוראת השעה לא תוארך ומדרגות מס הרכישה יחזרו לרמה שמתחילה ב-5% במקום 8% כיום, מדובר בשינוי משמעותי שיכול להחזיר לשוק משקיעים רבים שנמצאים בשנים האחרונות על הגדר או החליטו להשקיע בבורסה. הפחתה כזו יכולה לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים ברכישת דירה ולהוות זריקת עידוד משמעותית להיקף העסקאות. אני חושב שהשילוב בין יציבות שלטונית, ריבית נמוכה יותר וחזרת המשקיעים יכול להפוך את 2027 לשנת מפנה בשוק הדיור. לכן דווקא בתקופה הנוכחית, כשרואים שוק של קונים, כדאי לרוכשים שמתלבטים וצריכים דירה לא להתמהמה ולהמשיך לשבת על הגדר".