בחודשים האחרונים זה נראה כמו קמפיין של חלק מבתי ההשקעות בישראל נגד שוק הנדל"ן. הקבלנים מנסים להדוף את הקמפיין הזה ללא הצלחה, מאחר והאווירה הכללית בשוק משפיעה. השאלה הגדולה: מה היה קורה השנה אם הייתם שמים את הכסף על מניות נדל"ן או בנייה, במקום לשים את הכסף על דירות.

כזכור, בשנה האחרונה ירד מדד הדירות ב-1.8%. זה קורה אחרי שנות גאות ב-2024 ובעיקר בשנים 2021-2022. בשנים אלה, מדד הנדל"ן עלה ביותר מ-35%, ומחירי הדיור זינקו. מי שרכש דירה ב-2022 במחיר של 3 מיליון שקל, סביר להניח שרשם רווח של מעל מיליון שקל על הדירה.

השנה היא שנה של האטה. הקבלנים מוכרים פחות דירות, שוק הנדל"ן מדשדש והשאלה המרכזית שעולה היא האם השקעה בבורסה בתחילת שנה אכן השתלמה יותר. לקחנו את המדדים המובילים בבורסה ובדקנו מה עשו המדדים המובילים עד כה, בהשוואה למדד מחירי הדיור.

ובכן, מדד הדגל של בורסת תל אביב, מדד ת"א 35, עלה מתחילת השנה בשיעור של 16%. מדד ת"א בנקים רשם עלייה נאה של 9.63%. כשיורדים לשאר המדדים רואים שהתוצאות היו פחות טובות: ת"א 90, למשל, רשם מתחילת השנה ועד תחילת השבוע ירידה של 3.24%, אך השיפור במהלך השבוע הביא אותו לירידה של 0.9% בלבד. מדד הנדל"ן בשיעור של 5.19% ומדד הבנייה ירד בשיעור של 7.58% (עד תחילת השבוע ירד כמעט 12%). 

מי שהשקיע השנה בת"א 35, בת"א 125 או בבנקים הרוויח, ומחירי הדירות ירדו. לכן "בורסה ולא נדל"ן" נכון השנה לגבי המדדים הגדולים. לגבי השוואה בתוך הבורסה: מניות הנדל"ן והבנייה ירדו השנה בצורה משמעותית יותר לעומת מחירי הדירות. גם ת"א 90 ירד השנה. משקיע בבורסה לא הרוויח בהכרח, והתוצאה תלויה במה שקנה.

כדי להשוות בין השקעה בנדל"ן להשקעה בבורסה יש כמה נתונים חסרים. על רווח בבורסה משלמים רווח הון. על שכירות, לא משלמים מהשקל הראשון. בצד הנדל"ן חסרים גם תשואה משכר דירה (אם זו השקעה) וקיזוז הריבית של המשכנתא. בצד המניות חסרים גם דיבידנדים. בשני הצדדים חסרות עלויות ומיסים.

ההשוואה היבשה בין תשואות המדדים בבורסה לבין השינוי במדד מחירי הדירות אינה מספרת את התמונה המלאה, מאחר שכל אפיק מתאפיין בכללי משחק, בעלויות נלוות ובמנגנוני רווח שונים לחלוטין. היתרון המרכזי של השקעה בנדל"ן טמון ביכולת המינוף הגבוהה - משקיע המביא הון עצמי נמוך ומממן את יתרת העסקה באמצעות משכנתא, נהנה מהשבחה על שווי הנכס, מה שעלול לייצר תשואה גבוהה על ההון העצמי בתקופות של גאות.

מנגד, זה חושף אותו לסיכון כבד ולתשואה שלילית כשהשוק בהאטה והריבית מזנקת. בנוסף, בעוד שעל רווחי הון בבורסה חל מס אחיד וגורף של 25%, שוק הנדל"ן נהנה ממדרגות מס רכישה מופחתות (בדירה יחידה) ומפטור מלא ממיסוי על הכנסות משכר דירה עד לתקרה חודשית קבועה. הבורסה מעניקה נזילות מוחלטת, גמישות בניהול התיק, הימנעות מהתעסקות מורכבת מול שוכרים, עמדות תיווך או משפטיות, ואפשרות ליהנות מתשואת דיבידנדים שוטפת שמחולקת ישירות לחשבון.

הירידות החדות שנרשמו השנה במניות הנדל"ן והבנייה צופות את האתגרים של הענף - בהם סביבת הריבית הגבוהה, המחסור החמור של עובדים והאטה בהתחלות הבנייה. בסופו של דבר, הקמפיין של בתי ההשקעות אמנם מוכיח את עצמו השנה במספרים היבשים של מדדי הדגל, אך ההחלטה האם "בורסה או נדל"ן" תלויה בפרופיל הסיכון, במידת הנזילות הנדרשת, באפיק ההשקעה ובמבנה המיסוי של המשקיע.

עוד ב-

מחירי הדירות החדשות חזרו 4 שנים אחורה. אבל בהבדל אחד

לכתבה המלאה

השקעה מתחילת השנה במדד הבנייה או הנדל"ן או אפילו במדד ת"א 90, הייתה מניבה הפסד גדול בהרבה, אבל השקעה במדד הגדול, ת"א 35, הייתה מייצרת רווח נאה. קשה לומר שתיק מסוים הרוויח בממוצע יותר מאשר רכישת דירה. דבר אחד בטוח: מי שהשקיע בתחילת המערכה מול איראן ומשך את כספו מהר, הפסיד סכומים גבוהים, באחוזים דו ספרתיים, שספק אם היה יכול להפסיד אם היה רוכש דירה השנה.