"מדד מחירי הדירות ירד בשנה האחרונה ב-1.8%, בעוד מחירי הדירות החדשות ירדו ב-3.9%. אם מסתכלים על מחירי הדירות החדשות בניכוי העסקאות בתמיכה ממשלתית, הרי שמדובר בירידה של קרוב ל-9% ביחס לשיא שנקבע בספטמבר 2022.

סביר להניח שבחודשים הקרובים אנו נמשיך לראות לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות, כאשר היקף העסקאות בשוק נמוך מאוד. בו בזמן, אנו רואים עלייה בכמות הדירות הלא מכורות, שהגיעה לשיא של מעל 60 אלף דירות.

ישנם גורמים העשויים לפעול להתמתנות ירידת המחירים בטווח הבינוני, ואולי אף לחזרה לעליות מחירים בין השנים 2026-2025. גורם משמעותי הוא המחסור החמור בעובדים והירידה בהתחלות הבנייה, שאנו חווים בחודשים האחרונים. גורם נוסף שיש להביא בחשבון, הינו הריבית הגבוהה שהעיבה על שוק הנדל"ן בשנה האחרונה ומשנה כיוון ב-2024.

לגבי הריבית, אנו מניחים כי בנק ישראל יהיה זהיר, ובהדרגה יוריד את הריבית מ-4.50% (נכון להיום) לכיוון 3.75% בסיום השנה. מהלך כזה, משמעותו ירידה של כ-1% משיא של 4.75% בו שהתה הריבית בסוף 2023. בהקשר הזה צריך גם להוסיף, כי אנחנו לא מצפים שהריבית תחזור בשנים הקרובות לרמות האפסיות שהייתה בעשור האחרון.

סימן שאלה נוסף נוגע לסוגיית האנטישמיות באירופה ובארצות הברית, והאם היא תוביל לגלי עלייה לישראל. להבנתנו יש התעניינות מצד יהודים בתפוצות, אך היא עדיין לא מתורגמת לרכישת דירות בהיקפים משמעותיים. אי אפשר להתעלם גם מהעליות החדות במחירי הדירות שראינו במהלך השנים האחרונות, כך שגם לאחר ההתמתנות של השנה האחרונה, מדובר עדיין ברמת מחירים גבוהה מאוד".
  
"כולנו ראינו את הנתונים חדשים על המשך הדשדוש במחירי הדיור ברוב חלקי הארץ, ולצערי, הפעם אינני איש בשורות. אין ספק כי דיווח הלמ"ס באשר לירידה הדרמטית במספר הדירות שנמכרו, צריך להדאיג את כולנו. הירידה במכירות, מקבילה הפעם לצניחה של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה. על כן, נראה שמחירי הדירות לא יוכלו להמשיך ולדשדש עוד הרבה זמן.

אם נקבל ירידת ריבית נוספת, סביר להניח שחלק מאותם רבים שכעת 'יושבים על הגדר' ונמנעים בינתיים מרכישת דירה, ישנו גישה וייכנסו לשוק. היות וישנן כמה עשרות אלפי דירות על המדף, הם יוכלו לממש את הרכישה בקרוב.

חשוב להבין: סנריו כזה לא יכול להחזיק לאורך זמן. בצד ההיצע, ראינו ירידה של יותר מ-40% בהתחלות הבנייה בשנה שעברה, כשהמלחמה רק מביאה להעמקה דרמטית של הבור הזה. אין ספור פרויקטים נעצרו, הוקפאו ואפילו נגנזו בשל המחסור בכוח עבודה. תהליך תגבור השוק בכוח עבודה נוסף, ייקח זמן – ועד אז, קצב התחלות הבנייה ימשיך לצנוח.

הכותרות באמצעי התקשורת מבשרות על כוונת הממשלה לפגוע במשקיעים ולהעלות מסים על בנייה, ואני אומר להם: כנראה שכחתם עבור מי אתם עובדים. הציבור ששלח אתכם לירושלים, צריך פתרונות דיור מקיפים וזקוק נואשות לתשתיות המתאימות למדינה מודרנית – בעוד אתם עומדים מנגד ומייצרים חסמים על חסמים, שרק מתווספים למכה הקשה שספג המשק בעקבות המלחמה.

השורה התחתונה ברורה וחדה: הממשלה חייבת להתעשת עכשיו. להוריד למינימום הנדרש את הבירוקרטיה שמונעת הבאת עובדים זרים מהירה, לחתוך דרמטית את כל המיסוי על הענף ועל רוכשי דירות, ולתקצב התחדשות עירונית בפריפריה. אלו רק חלק מהמהלכים שעל הממשלה ליישם ובאופן מיידי, כדי למנוע משבר דיור בסדר גודל שעוד לא ראינו פה מעולם".

 
"אף שהורדת הריבית בראשית החודש על ידי נגיד בנק ישראל, לא השפיעה באופן ישיר ומיידי על מחירי הדיור בישראל – בהחלט עשויה להיות לה, לצד הליכים אחרים, השפעה תודעתית על מגמות בענף.

הפחתת הריבית מאותתת לשווקים כי נסתיימה לעת עתה תקופת הריבית הגואה, ושמכאן היא צפויה להמשיך ולרדת. קצב הירידה ושיעורה אינו ידוע כמובן לציבור, אך עצם הבנת המגמה עשויה להביא להתעוררות בשוק הדיור למגורים אשר נכנס להפוגה בחודשים האחרונים.

יש להביא בחשבון כי ישראל מאופיינת ברמת ביקושים גבוהה למגורים, וכי תקופת ההפוגה (ויש מי שאף יאמרו 'תקופת הקיפאון'), בה הצטמצמה בחדות כמות העסקאות, הובילה ליצירת "ביקושים כבושים" בציבור. הביקושים הללו ככל הנראה יתפרצו בהמשך – במועד בו השוק יניח חזרה מסוימת של יציבות בישראל, בהיבט הבטחוני-מדיני, בהיבט המשפטי ובהיבט הכלכלי.  

עניין נוסף שבהחלט ראוי להתייחסות, נוגע לצמצום בהיקף ובקצב הייצור של דירות מגורים לאחרונה – בין היתר בשל הקושי של רמ"י לעמוד במכסת שיווקי הקרקעות, בשל התארכות משך הבנייה על רקע המחסור בפועלים, ועקב ההקשחה בתנאי המימון וגיוס ההון הנדרש. כל אלה יביאו בטווח של השנה-שנתיים הבאות להיצע מצומצם של דירות מגורים באזורי הביקוש, אשר יפגוש את התפרצות הביקושים הכבושים, כאמור.

חשוב להבהיר: אלו הן בפירוש שתי מגמות קריטיות, המחייבות טיפול יסודי ומיידי בהובלת הממשלה – אחרת, הן עלולות להביא בעתיד להתחדשות העליות במחירי הדיור".
 

רויטל רוט
מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט

"שנת 2024 יצאה לדרך, כשברקע שורה ארוכה של גורמים אשר יוצרים אי-ודאות גדולה. סימני השאלה נוגעים בראש ובראשונה למשך התארכות מלחמת חרבות ברזל ותוצאותיה. להערכתנו בדן אנד ברדסטריט, תזלוג המלחמה גם לחודשים הבאים, אם כי בעצימות פוחתת, במה שמכונה 'שגרת מלחמה'.